Abstandszahlung Küche beim Immobilienkauf: was gilt

Der Verkäufer hängt an seiner Einbauküche – und möchte dafür eine eigene Summe on top. Im Kaufvertrag steht dann ein zweiter Posten neben dem Kaufpreis. Die Frage, die Käufer in Rhein-Main in dieser Situation stellen: Muss ich das zahlen, und was bedeutet es für Notar, Grunderwerbsteuer und Verhandlung?

Die kurze Antwort: Eine Abstandszahlung für Küche und Möbel ist beim Immobilienkauf verhandelbar und freiwillig. Wer die Küche nicht übernehmen will, muss sie nicht kaufen. Wer sie übernimmt, sollte den Betrag sauber vom Kaufpreis trennen lassen und prüfen, ob er zum tatsächlichen Wert passt.

Was eine Abstandszahlung ist

Der Begriff stammt ursprünglich aus der Vermietung. Dort zahlt ein Nachmieter dem Vormieter einen Betrag für zurückgelassene Einrichtung, etwa die Küche. Beim Immobilienkauf heißt dasselbe Prinzip meist Ablöse oder Übernahmepreis für Inventar. Gemeint ist immer: Eine bewegliche Sache wechselt gegen Geld den Besitzer, losgelöst vom Haus oder der Wohnung selbst.

Immobilie: Grundstück und Gebäude samt festem Zubehör. Dafür gilt der Kaufpreis.
Inventar: Bewegliche Gegenstände wie freistehende Möbel, Lampen, oft auch die Küche. Dafür kann ein separater Betrag vereinbart werden.
Abstandszahlung / Ablöse: Der Betrag, den der Käufer dem Verkäufer für dieses Inventar zahlt.

Wichtig: Aus der Recherche zum Thema stammen vor allem österreichische Quellen. Dort gelten eigene, strenge Mietrechtsregeln für Ablösen. Für den Immobilienkauf in Hessen sind sie nicht maßgeblich. Der Grundgedanke gilt aber auch hier: Ablöse ist freiwillig, und der Betrag sollte zum Wert der Gegenstände passen.

Küche und Inventar im Kaufvertrag getrennt ausweisen

Ob die Küche zum Haus gehört, ist nicht immer eindeutig. Eine fest eingebaute, passgenau gefertigte Küche wird oft als Zubehör der Immobilie gesehen, eine zusammengestellte Küche mit Standardschränken eher als bewegliches Inventar. Wer sich auf ein Bauchgefühl verlässt, riskiert später Streit bei der Übergabe.

Deshalb gehört jede Übernahme von Küche oder Möbeln ausdrücklich in den Kaufvertrag oder in eine Anlage dazu. Sinnvoll ist eine Liste, die genau festhält:

welche Gegenstände übernommen werden (Küchenzeile, Geräte, Lampen, Einbauschränke, Gartenmöbel),
welcher Betrag dafür gesondert vereinbart wird,
in welchem Zustand die Gegenstände übergeben werden,
dass der Kaufpreis für die Immobilie davon getrennt bleibt.

Wer das mündlich regelt oder nur in einem Nebensatz erwähnt, hat im Streitfall wenig in der Hand. Mehr zu den Kosten rund um den Vertragsabschluss lesen Sie in unserem Beitrag zu den Notarkosten beim Immobilienkauf.

Grunderwerbsteuer: was gilt

Der Gedanke liegt nahe: Wenn ein Teil der Summe für bewegliche Dinge gezahlt wird, sinkt der Betrag, auf den Grunderwerbsteuer anfällt. Grunderwerbsteuer bemisst sich grundsätzlich am Wert der Immobilie. Bewegliche Gegenstände gehören dazu nicht, soweit sie wirklich getrennt und zu einem angemessenen Wert vereinbart werden.

Der Haken: Die Finanzverwaltung schaut darauf, ob der ausgewiesene Betrag plausibel ist. Ein Posten, der erkennbar nur dazu dient, die Bemessungsgrundlage zu drücken, wird gern hinterfragt. Dazu kommt ein Nebeneffekt, den auch ein Ratgeber zum Hausverkauf erwähnt: Wer Einbauküche oder andere bewegliche Güter aus dem Verkauf herausrechnet, senkt den Kaufpreis der Immobilie und damit die steuerliche Bemessung. Das funktioniert nur, wenn der abgesetzte Betrag realistisch ist.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Hessen ausfällt und was Käufer sonst einplanen müssen, haben wir im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Hessen aufgeschlüsselt. Für die steuerliche Einordnung im Einzelfall gehört der Steuerberater an den Tisch – das ist keine Rechtsberatung, die ein Makler ersetzen kann.

Angemessenen Wert ermitteln

Eine gebrauchte Küche verliert schnell an Wert. Entscheidend ist nicht, was der Verkäufer einmal gezahlt hat, sondern was ein Dritter heute dafür geben würde. Als Orientierung für Käufer hilft die Frage: Was würde ich für genau diese Küche im Gebrauchtmarkt zahlen?

Kriterium	Wirkt wertmindernd	Wirkt werterhaltend
Alter	Älter, sichtbare Gebrauchsspuren	Wenige Jahre, gepflegt
Geräte	Alte, defekte oder nicht eingebaute Geräte	Aktuelle, funktionsfähige Markengeräte
Passgenauigkeit	Kaum anderswo verwendbar	Standardmaße, universell einsetzbar
Zustand	Schäden an Fronten, Arbeitsplatte	Keine Mängel, dokumentiert

Ein belastbarer Weg: Fotos der Küche machen, den Zeitwert mit Gebrauchtangeboten vergleichen und den Betrag im Vertrag festhalten. Ein Gutachter ist für die Küche selten nötig – wohl aber ein nachvollziehbarer Ansatz, den man dem Notar oder Finanzamt erklären kann.

Abstand zwischen Vor- und Nachmieter

Das Prinzip der Abstandszahlung stammt aus der Vermietung, und dort gelten strengere Spielregeln als beim Kauf. Die recherchierten Quellen aus Österreich zeigen die Logik: Eine Ablöse für Küche und Möbel ist nur zulässig, wenn der Nachmieter dafür einen echten Gegenwert bekommt. Fordert der Vormieter mehr als den Marktwert der Dinge, kann der Überschuss als unzulässige Ablöse gelten. Der österreichische Oberste Gerichtshof hat entschieden, dass schon eine Überbewertung von etwa 6 Prozent erheblich sein und zur Rückforderung führen kann. Zusätzlich drohen dort Verwaltungsstrafen. Und wer die Küche nicht kaufen will, bleibt trotzdem an den Mietvertrag gebunden.

Für Hessen und das deutsche Mietrecht sind diese Zahlen nicht übertragbar. Der Gedanke bleibt dennoch hilfreich: Eine Ablöse darf nicht zur versteckten Eintrittsgebühr werden. Käufer, die eine vermietete Wohnung erwerben, sollten zudem klären, wie die Küche zwischen Verkäufer und Mieter geregelt ist – sonst kauft man ein Problem mit.

Fragen, die Käufer häufig stellen

Spart Inventar Grunderwerbsteuer? Möglicherweise, wenn die beweglichen Gegenstände wirklich getrennt und zu einem realistischen Wert vereinbart werden. Überhöhte oder frei erfundene Beträge sind riskant und werden hinterfragt.

Wie viel ist eine gebrauchte Küche wert? Das hängt von Alter, Zustand, Geräten und Passgenauigkeit ab. Maßstab ist der Gebrauchtmarkt, nicht der Neupreis.

Ihr nächster Schritt

Bevor Sie einer Abstandszahlung zustimmen, lassen Sie sich die Inventarliste und den vorgeschlagenen Betrag schriftlich geben und prüfen Sie den Zeitwert nüchtern. Wir von JMP Immobilien begleiten Käufer und Verkäufer in Rhein-Main bis zum Notartermin und helfen dabei, Kaufpreis und Inventar sauber zu trennen.

Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.

Quellen

Weiterlesen: Notarkosten beim Immobilienkauf: Was Käufer im Rhein-Main-Gebiet wirklich zahlen · Grunderwerbsteuer Hessen: Was Käufer im Rhein-Main-Gebiet konkret einkalkulieren müssen

Bild: KI-generiert

Abstandszahlung für Küche und Möbel beim Immobilienkauf: Was Käufer zahlen müssen – und was nicht