Das Immobilien-Glossar für Käufer, Verkäufer & Mieter.

Die gleichbleibende monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil bei einem Annuitätendarlehen.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate über die gesamte Zinsbindungszeit konstant. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig – mit jeder Rate dreht sich das Verhältnis zugunsten der Tilgung.

Für Käufer bedeutet das maximale Planungssicherheit: Die monatliche Belastung ist fest kalkulierbar, unabhängig von Zinsschwankungen am Markt.

Die notariell beurkundete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie.

Die Auflassung ist die formale Einigung der Vertragsparteien, dass das Eigentum an einer Immobilie übergehen soll. Sie wird zwingend notariell beurkundet und ist Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Ohne Auflassung ist keine wirksame Eigentumsübertragung möglich. In der Praxis erfolgt sie meistens direkt im Rahmen des Kaufvertrags beim Notar.

Zeichnerische Darstellung aller Räume und Gebäudeteile eines Wohnungseigentumsgebäudes mit Nummerierung der Sonder- und Gemeinschaftseigentumsanteile.

Der Aufteilungsplan ist eine vom Bauamt genehmigte Zeichnung, die jede Wohnung und jeden Raum eines Mehrfamilienhauses eindeutig nummeriert und abgrenzt. Er ist Bestandteil der Teilungserklärung und damit Grundlage für die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentumseinheiten.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte der Aufteilungsplan sorgfältig geprüft werden, um Sondereigentum (z. B. Keller, Stellplatz) eindeutig zu identifizieren.

Die langfristige Kreditfinanzierung für Kauf oder Bau einer Immobilie, meist als Annuitätendarlehen mit Grundschuldbesicherung.

Eine Baufinanzierung umfasst alle Darlehensformen, mit denen Immobilienkauf, Neubau oder umfangreiche Sanierung finanziert werden. Üblich sind Laufzeiten von 20–35 Jahren mit einer Zinsbindung von 5–20 Jahren.

Wichtige Kennzahlen: Eigenkapitalquote (mind. 20–30 % empfohlen), monatliche Rate im Verhältnis zum Nettoeinkommen (max. 35–40 %), und der effektive Jahreszins als Vergleichsgröße zwischen Angeboten.

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zugunsten der Baubehörde, bestimmte Nutzungen zu dulden oder zu unterlassen.

Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Baubehörde eingetragen und sind nicht im Grundbuch vermerkt. Häufige Baulasten sind Abstandsflächenbaulasten, Erschließungsbaulasten oder Stellplatzbaulasten.

Beim Immobilienkauf ist eine Abfrage beim Baulastenverzeichnis dringend empfohlen, da Baulasten den Wert und die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen können.

Der verbindliche Bauleitplan der Gemeinde, der Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks regelt.

Im Bebauungsplan (B-Plan) legt die Gemeinde fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet, maximale Gebäudehöhe, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und vieles mehr.

Vor jedem Grundstückskauf oder Bauvorhaben sollte der gültige B-Plan bei der Gemeinde eingesehen werden. Er bestimmt maßgeblich den Wert und die Entwicklungsmöglichkeiten eines Grundstücks.

Der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet, ermittelt von den Gutachterausschüssen.

Bodenrichtwerte werden von den kommunalen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Sie dienen als Orientierungswert für die Grundstücksbewertung und fließen u. a. in die Grundsteuerberechnung ein.

Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich – in Hessen z. B. über das BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem).

Gesetzlicher Schutz von Gebäuden oder Grundstücken mit besonderem historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Wert.

Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, sind Umbau-, Sanierungs- und Abrissmaßnahmen genehmigungspflichtig und unterliegen strengen Auflagen. Fenster, Fassade und historische Details müssen oft original erhalten werden.

Steuerliche Vorteile: Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien können Sanierungskosten über 12 Jahre steuerlich abschreiben (§ 7i EStG) – ein interessanter Aspekt für Kapitalanleger.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter, weil er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter die Immobilie für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt und dies konkret und nachvollziehbar begründet. Die gesetzlichen Kündigungsfristen (3–9 Monate je nach Mietdauer) sind zwingend einzuhalten.

Der Mieter hat Widerspruchsrecht, wenn die Kündigung eine besondere Härte darstellt (z. B. hohes Alter, schwere Krankheit).

Pflichtdokument für Verkauf und Vermietung von Immobilien, das den energetischen Zustand des Gebäudes dokumentiert.

Seit 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden gesetzlich vorgeschrieben. Er muss Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Es gibt zwei Typen:

• Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten 3 Jahre.
• Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes (aufwändiger, aber aussagekräftiger).

Energieeffizienzklassen reichen von A+ (sehr effizient) bis H (sehr schlecht). Der Ausweis ist 10 Jahre gültig.

Das zeitlich begrenzte Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen, gegen Zahlung eines Erbbauzinses.

Beim Erbbaurecht (auch: Erbpacht) gehört das Grundstück einem Dritten (häufig Kirche, Gemeinde oder Stiftung), während der Erbbauberechtigte das Recht hat, darauf zu bauen. Die Laufzeit beträgt meist 50–99 Jahre, der Erbbauzins liegt üblicherweise bei 3–5 % des Bodenwerts jährlich.

Vorteil: Günstigerer Einstiegspreis, da das Grundstück nicht erworben wird. Nachteil: Erbbauzins als dauerhafte Belastung, eingeschränkte Finanzierungsmöglichkeiten und Unsicherheit nach Ablauf der Laufzeit.

Das amtliche Register beim Amtsgericht, das Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken und Immobilien dokumentiert.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:

• Abteilung I: Eigentümer
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek)

Beim Immobilienkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug Pflicht. Er zeigt, ob Belastungen bestehen, die auf den Käufer übergehen oder vor dem Kauf gelöscht werden müssen.

Einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt und je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises beträgt.

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf. Sie variiert je nach Bundesland:

• Bayern, Sachsen: 3,5 %
• Hamburg: 4,5 %
• Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen: 6,5 %

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € werden also 24.000 € Grunderwerbsteuer fällig.

Das im Grundbuch eingetragene Sicherungsrecht der Bank für ein Immobiliendarlehen – unabhängig vom tatsächlichen Schuldstand.

Die Grundschuld ist das häufigste Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung. Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und bleibt auch nach vollständiger Tilgung des Darlehens im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird.

Eine bestehende Grundschuld kann für eine neue Finanzierung wiederverwendet werden (Abtretung statt Neueintragung), was Notarkosten spart.

Die monatlichen Vorauszahlungen des Wohnungseigentümers an die Hausverwaltung für gemeinschaftliche Kosten und die Instandhaltungsrücklage.

Das Hausgeld umfasst alle laufenden Kosten einer Eigentümergemeinschaft: Betriebskosten (Müll, Wasser, Aufzug, Hausmeister), Versicherungen und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Es wird monatlich auf Basis des Wirtschaftsplans der WEG erhoben.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte das Hausgeld sorgfältig geprüft werden – es kann zwischen 2 und 5 €/m² monatlich liegen. Höheres Hausgeld kann auf einen renovierungsbedürftigen Bestand hinweisen.

Eine akzessorische Grundpfandrechtssicherung, die direkt an eine Forderung geknüpft ist und mit Rückzahlung des Darlehens automatisch abnimmt.

Die Hypothek ist die traditionelle Form der Immobiliensicherung, in der Praxis aber heute weitgehend durch die flexiblere Grundschuld verdrängt. Charakteristisch: Die Hypothek ist akzessorisch, d. h. an die Darlehensforderung gebunden. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Hypothek automatisch.

Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt die Hypothek und kann auf Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Das gemeinschaftlich angesparte Kapital einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen.

Jede WEG ist verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage zu bilden. Empfohlen werden nach der Petersschen Formel 0,8–1,0 % des Gebäudewerts (ohne Grundstück) jährlich. Für ältere Gebäude sind höhere Rücklagen nötig.

Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor Sonderumlagen und ermöglicht notwendige Sanierungen ohne Liquiditätsengpässe. Beim Kauf sollte der Stand der Rücklage unbedingt geprüft werden.

Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke eines Bezirks mit Lage, Größe, Nutzungsart und Eigentümerangaben.

Das Liegenschaftskataster (amtliches Kataster) dokumentiert alle Grundstücke eines Bezirks mit ihren räumlichen Grenzen, der Flurstücksnummer, Fläche und Nutzung. Es ist die Grundlage für das Grundbuch und für alle Bauanträge.

Einen Katasterauszug (Flurkarte/Liegenschaftskarte) erhalten Sie beim zuständigen Vermessungsamt oder Katasteramt. Er zeigt die genaue Lage und Größe des Grundstücks.

Alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf neben dem eigentlichen Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklergebühr.

Die Kaufnebenkosten betragen in Hessen typischerweise 10–13 % des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer: 6,0 % (Hessen)
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2,0 %
• Maklercourtage: 3,57 % (inkl. MwSt., je Partei)

Bei einem Kaufpreis von 300.000 € kommen schnell 30.000–40.000 € an Nebenkosten zusammen. Diese sollten vollständig aus Eigenkapital finanziert werden.

Der prozentuale Anteil leer stehender Wohnungen oder Gewerbeflächen am gesamten Bestand einer Region oder eines Objekts.

Die Leerstandsquote ist ein wichtiger Indikator für die Attraktivität und Vermietbarkeit von Immobilien in einer Region. Eine niedrige Quote (< 2 %) signalisiert einen angespannten Markt mit hoher Nachfrage. Eine hohe Quote kann auf strukturelle Schwächen hinweisen.

Im Raum Frankfurt/Rhein-Main liegt die Leerstandsquote für Wohnimmobilien unter 2 % – ein Zeichen für die anhaltend hohe Nachfrage und stabilen Mietmärkte.

Die Vergütung für die Vermittlungsleistung eines Immobilienmaklers, seit 2020 bei Wohnimmobilien hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip für Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision. In der Regel trägt jede Seite 3,57 % (inkl. 19 % MwSt.) des Kaufpreises.

Bei Gewerbeimmobilien und Mietobjekten gelten andere Regelungen. Die Maklerprovision ist Teil der Kaufnebenkosten und in der Regel nicht finanzierbar.

Das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz.

Die Bruttomietrendite errechnet sich einfach: Jahres-Kaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten und Instandhaltung.

In gefragten Lagen im Raum Frankfurt/Hanau liegen Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien typischerweise bei 3–5 %. Eine Rendite unter 3 % deutet auf eine sehr günstige Finanzierungslage oder Preissteigerungserwartungen hin.

Die gesetzlich geregelten Gebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung.

Notarkosten und Grundbuchgebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie betragen zusammen in der Regel 1,5–2,0 % des Kaufpreises.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Kaufpreiszahlung (Treuhandkonto), veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung und des neuen Eigentümers im Grundbuch sowie die Eintragung der Grundschuld.

Die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes nach DIN 277, die sich von der Wohnfläche unterscheidet.

Die Nutzfläche (nach DIN 277) erfasst alle Räume eines Gebäudes nach ihrer Funktion: Wohnfläche, Gewerbefläche, Verkehrsfläche, technische Nutzfläche etc. Sie ist breiter definiert als die Wohnfläche und enthält z. B. auch Keller, Technikräume und Flure.

Bei Gewerbeimmobilien spielt die Nutzfläche die entscheidende Rolle. Bei Wohnimmobilien ist dagegen die Wohnfläche (nach Wohnflächenverordnung) die rechtlich relevante Bezugsgröße für Miete und Kaufpreis.

Der prozentuale Ertrag einer Immobilieninvestition bezogen auf das eingesetzte Kapital, unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Kosten.

Die Immobilienrendite setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: der laufenden Mietrendite und der Wertsteigerungsrendite. Für eine belastbare Kalkulation sollten Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsrisiko und Steuern einbezogen werden.

Eine solide Kapitalanlageimmobilie erzielt eine Gesamtrendite von 4–7 % p. a. – abhängig von Lage, Zustand und Finanzierungsstruktur.

Der Teil einer Wohnanlage, der im Alleinbesitz des einzelnen Wohnungseigentümers steht – im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die einem einzelnen Eigentümer exklusiv gehören: die Wohnung selbst, Keller, Stellplatz in der Tiefgarage etc. Alles andere (Treppenhaus, Dach, Fassade, Aufzug, Garten) ist Gemeinschaftseigentum der WEG.

Die genaue Abgrenzung ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Wichtig: Tragende Wände, Fenster und die Wohnungstür gehören meist zum Gemeinschaftseigentum!

Eine außerplanmäßige Zahlung, die Wohnungseigentümer für unerwartete oder nicht durch die Rücklage gedeckte Kosten leisten müssen.

Wenn die Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen oder Sanierungen nicht ausreicht (z. B. Dacherneuerung, Fassadendämmung, Aufzugssanierung), kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Diese muss von allen Eigentümern nach ihrem Miteigentumsanteil gezahlt werden.

Sonderumlagen können mehrere tausend Euro betragen. Beim Kauf sollte der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage sorgfältig geprüft werden.

Die notarielle Urkunde, mit der ein Grundstückseigentümer sein Grundstück in selbstständige Wohnungseigentumseinheiten aufteilt.

Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest: welche Einheiten Sondereigentum sind, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Regelungen für das Zusammenleben gelten (Gemeinschaftsordnung).

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist die Lektüre der Teilungserklärung Pflicht – sie regelt Rechte und Pflichten aller Eigentümer, die Stimmrechte in der WEG und etwaige Nutzungsbeschränkungen.

Das gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Recht einer Person, eine Immobilie zu denselben Konditionen zu kaufen, zu denen sie einem Dritten angeboten wird.

Beim Immobilienkauf spielen zwei Formen eine Rolle:

• Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde: In bestimmten Gebieten (z. B. Sanierungsgebieten, sozialen Erhaltungssatzungsgebieten) kann die Gemeinde in den Kaufvertrag eintreten.
• Mietervorkaufsrecht: Wird eine vermietete Wohnung in Eigentum umgewandelt und erstmals verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Das Wohnungseigentumsgesetz – die rechtliche Grundlage für alle Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland.

Das WEG regelt das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft: Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, Pflichten und Rechte der Eigentümer, die Aufgaben des Verwalters und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümer mehr Rechte: bauliche Veränderungen (z. B. Balkonkraftwerk, Ladestation, Rollstuhlrampe) sind leichter durchsetzbar, und die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung wurde vereinfacht.

Die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnete Fläche einer Wohnung, die als rechtliche Grundlage für Miet- und Kaufverträge dient.

Die Wohnfläche nach WoFlV berücksichtigt alle Grundflächen der Räume einer Wohnung, jedoch mit Abschlägen: Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 25–50 % angerechnet, Räume mit Dachschrägen unter 2 m Höhe nur zu 50 %, unter 1 m Höhe gar nicht.

Keller, Waschküche und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche kann eine Mietminderung oder Kaufpreisminderung verlangt werden.

Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobiliendarlehens fest vereinbart ist und nicht geändert werden kann.

Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vertraglich vereinbarte Zinssatz gilt. Typische Laufzeiten: 5, 10, 15, 20 oder 25 Jahre. Nach Ablauf muss das Darlehen zu dann gültigen Marktzinsen prolongiert oder umgeschuldet werden.

Grundsätzlich gilt: Höhere Zinsen = längere Bindung vorteilhaft (Sicherheit). Niedrige Zinsen = längere Bindung empfehlenswert (Zinssicherung). Achtung: Bei vorzeitiger Kündigung fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Die gerichtlich angeordnete Versteigerung einer Immobilie zur Befriedigung der Forderungen von Gläubigern.

Eine Zwangsversteigerung wird vom Amtsgericht angeordnet, wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt (z. B. keine Hypothekenzahlungen mehr). Das Mindestgebot liegt bei 50 % oder 70 % des Verkehrswerts je nach Versteigerungsrunde.

Chancen und Risiken: Ggf. günstigerer Kaufpreis – aber keine Gewährleistung, möglicherweise bestehende Mietverhältnisse, unbekannte Mängel und notwendige Räumung. Fachliche Begleitung ist dringend empfohlen.