Energieausweis, GModG, Förderung: Was Eigentümer 2026 wissen müssen

Rund 10.000 Euro Bußgeld – das droht seit Mai 2026, wenn ein Energieausweis bei der ersten Besichtigung fehlt. Gleichzeitig ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) seit Ende Juli in Kraft, das die 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ersetzt. Und die Heizungsförderung wurde im Juli neu gestaffelt. Drei Regelungsblöcke, die denselben Zeitraum betreffen – und die zusammen eine Handlungslogik ergeben, die Eigentümer kennen sollten.

Energieausweis: Wann die neue Pflicht greift

Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) zum 29. Mai 2026 gilt eine einheitliche Effizienzskala von A bis G – und die Vorlagepflicht wurde deutlich verschärft. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Das gilt nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei Neuvermietungen.

Wer kein gültiges Dokument vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Die Behörden setzen diese Regel seit Sommer 2026 aktiv durch – anders als in den Jahren zuvor. Quelle: energie-experten.org (2026)

Zusätzlich wird der Ausweis nach größeren Renovierungen nun in mehr Fällen zur Pflicht als bisher. Wer in den kommenden Monaten saniert oder neu vermietet, sollte den Energieausweis nicht als Nachgedanken behandeln.

GModG statt 65-Prozent-Regel – was sich für Heizungsentscheidungen ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Die wichtigste Konsequenz für Eigentümer: Die Pflicht, beim Heizungstausch mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen, gilt nicht mehr. Gas- und Ölheizungen bleiben technologieoffen erlaubt. Quelle: BMWSB (Okt. 2026)

Allerdings kommt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab dem 1. Januar 2029 die sogenannte Bio-Treppe (§ 43 GModG): Der Anteil biogener Brennstoffe steigt schrittweise.

Jahr	Mindestanteil biogener Brennstoffe
ab 2029	10 %
ab 2030	15 %
ab 2035	30 %
ab 2040	60 %

Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, kauft sich damit keine dauerhafte Planungssicherheit – sondern ein System, dessen Betriebskosten ab 2029 schrittweise steigen. Das verändert die Wirtschaftlichkeitsrechnung gegenüber Wärmepumpe oder Fernwärme, abhängig von der kommunalen Wärmeplanung.

Heizungsförderung: Neue Staffelung seit Juli 2026

Parallel zum GModG wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zum 21. Juli 2026 neu geregelt. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Dazu kommt ein einkommensabhängiger Bonus:

40 % Förderung bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 30.000 Euro
30 % Förderung bis 40.000 Euro Haushaltseinkommen
10 % Förderung bis 50.000 Euro Haushaltseinkommen

Hinzu kann ein Klimageschwindigkeitsbonus von bis zu 16 Prozent kommen – insgesamt sind bis zu 70 Prozent möglich, bei niedrigem Einkommen bis zu 80 Prozent. Die förderfähigen Kosten wurden gleichzeitig gesenkt: Für die erste Wohneinheit gelten ab sofort 28.000 Euro als Bemessungsgrundlage (zuvor 30.000 Euro), der maximale Zuschuss liegt damit bei rund 22.400 Euro. Quelle: KfW/BEG-Übersichten (Okt. 2026)

Was das für Verkauf und Bewertung bedeutet

Die Energieklasse einer Immobilie ist im Rhein-Main-Markt seit einigen Quartalen ein handfestes Preisargument. Gut ausgestattete, energetisch solide Objekte verkaufen sich laut aktuellen Marktdaten für das dritte Quartal 2026 schneller als der Durchschnitt – während Objekte mit schlechter Effizienzklasse längere Vermarktungszeiten aufweisen und stärkeren Preisdruck erfahren. Quelle: Dr. Klein (Sept. 2026)

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte die Energieausweis-Situation klären, bevor Interessenten die Türschwelle überqueren. Wer kauft, sollte Sanierungskosten bei der Kalkulation einbeziehen – die neue Förderstruktur kann dabei erhebliche Beträge abfedern. Und wer bereits Eigentümer ist, profitiert davon, den Sanierungsfahrplan frühzeitig anzugehen: Je früher ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt, desto besser lässt sich der Zeitpunkt für Heizungstausch und weitere Maßnahmen steuern.

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Quellen

Bild: KI-generiert

Energieausweis, Modernisierung, GModG: Was Eigentümer im Oktober 2026 konkret prüfen sollten