Erbimmobilie geerbt – was sind die ersten rechtlichen und finanziellen Schritte?

Eine geerbte Immobilie bringt innerhalb weniger Wochen eine Entscheidung auf den Tisch, für die viele Erben keinerlei Vorerfahrung haben: Behalten, vermieten oder verkaufen? Und das oft mitten in einer emotionalen Ausnahmesituation. Was dabei unterschätzt wird: Die Weichen werden nicht erst beim Notar gestellt – sondern in den ersten Wochen nach dem Erbfall.

Erbschein oder Erbnachweis: Was das Grundbuchamt verlangt

Das Grundbuch trägt noch den Namen des Verstorbenen. Damit Sie als Erbe handlungsfähig sind – ob für Verkauf, Beleihung oder Vermietung –, braucht das Grundbuchamt einen Nachweis. In der Praxis gibt es zwei Wege:

Notarielles Testament oder Erbvertrag

Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel die Ausfertigung zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Kein gesonderter Erbschein erforderlich.

Handschriftliches Testament oder gesetzliche Erbfolge

Hier verlangt das Grundbuchamt fast immer einen Erbschein. Die Bearbeitungszeit beim Nachlassgericht beträgt je nach Aufkommen vier bis zwölf Wochen. Kosten: abhängig vom Nachlasswert, bei einer Erbmasse von 400.000 Euro ca. 1.870 Euro (§ 40 GNotKG).

Erbschaftsteuer: Freibeträge, Fristen und die Besonderheit selbstgenutzter Immobilien

Das Finanzamt erfährt vom Erbfall automatisch – Notare und Nachlassgerichte melden ihn. Die Steuerpflicht entsteht mit dem Todestag, die Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt besteht innerhalb von drei Monaten. Dabei gelten folgende Freibeträge:

Besonderheit beim Familienheim: Erbt ein Ehepartner eine selbstgenutzte Immobilie und bewohnt sie mindestens zehn Jahre weiter, bleibt sie vollständig steuerfrei – unabhängig vom Wert (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Kinder können dasselbe Privileg nutzen, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Darüber hinausgehende Fläche wird anteilig besteuert.

Mehrere Erben: Was bei einer Erbengemeinschaft gilt

Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört allen gemeinsam – kein Miterbe kann allein verkaufen, vermieten oder belasten. Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit, bei bestimmten Verwaltungsmaßnahmen auch nur Mehrheitsbeschlüsse. Scheitert die Einigung, droht die Teilungsversteigerung – ein Verfahren, das oft unter Marktwert endet.

Die drei typischen Auswege aus der Erbengemeinschaft:

1. Auszahlung der Miterben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und gleicht die anderen aus. Voraussetzung: Liquidität oder Fremdfinanzierung.
2. Gemeinsamer Verkauf: Alle stimmen zu, die Immobilie wird veräußert, der Erlös aufgeteilt.
3. Reale Teilung: Nur bei teilbaren Grundstücken möglich – technisch und rechtlich aufwändig.

Spekulationssteuer und das 10-Jahres-Fenster bei Erbimmobilien

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, übernimmt auch die Anschaffungshistorie des Erblassers – zumindest für die Spekulationssteuer. Maßgeblich ist, wann der Verstorbene die Immobilie erworben hat, nicht das Datum des Erbfalls. Liegt der ursprüngliche Kauf mehr als zehn Jahre zurück, fällt beim Verkauf keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Wurde die Immobilie im Jahr des Todes oder in den beiden Vorjahren vom Erblasser selbst bewohnt, greift ebenfalls die Steuerfreiheit.

Faustregel: Wer nach einem Erbfall schnell verkaufen möchte, sollte zuerst prüfen, seit wann die Immobilie im Besitz der Familie ist – und ob Eigennutzung vorlag.

Finanzierung und Absicherung: Was laufende Kredite bedeuten

Lastet noch eine Grundschuld auf dem Objekt, tritt der Erbe in den Darlehensvertrag ein. Die Bank kann nicht automatisch kündigen, solange der Erbe seinen Zahlungspflichten nachkommt. Allerdings haben Erben unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB – relevant, wenn günstigere Konditionen am Markt verfügbar sind.

Banken bewerten Wohnimmobilienkredite 2026 zunehmend nach Beleihungsauslauf (LTV) und Schuldendienstdeckungsgrad. Laut einer KPMG-Einschätzung vom Januar 2026 wollen Banken ihr Immobilienkreditbuch weiter ausbauen – bei robusten Arbeitsmärkten steigt die Bereitschaft zur Wohnimmobilienfinanzierung. Quelle

Was jetzt konkret hilft

Eine geerbte Immobilie bringt selten eine einfache Antwort – sie bringt eine Reihenfolge: zuerst Rechtslage klären, dann Steuerpflicht prüfen, dann Marktwert kennen. Wer den Wert nicht kennt, kann weder eine Auszahlung fair verhandeln noch eine fundierte Verkaufsentscheidung treffen.

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Quellen

• KPMG Klardenker: Schlüsselthemen für den deutschen Immobilienmarkt 2026
• Dr. Klein: Immobilienpreise und Bauzinsen 2026

🤖 Bild: KI-generiert