Erbschaftsteuer Immobilien: Wann der Freibetrag nicht reicht

400.000 Euro Freibetrag klingen nach viel. Doch wer ein Haus im Rhein-Main-Gebiet besitzt, das heute 600.000, 700.000 oder mehr Euro wert ist, merkt schnell: Die Steuer fällt trotzdem an – und kann fünfstellige Beträge erreichen. Das ist kein Extremfall, sondern Alltag in einer Region, in der Immobilienwerte nach Jahren des Anstiegs auch nach der Marktkorrektur 2022–2024 auf hohem Niveau bleiben.

Wer jetzt nicht plant, überlässt dem Finanzamt die Entscheidung. Das gilt für Eigentümer, die ihr Haus vererben wollen, genauso wie für Erben, die plötzlich mit einer Steuerschuld konfrontiert werden, die sie nicht einkalkuliert hatten.

Wie das Finanzamt eine geerbte Immobilie bewertet

Maßgeblich ist der sogenannte Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Das Finanzamt greift dabei auf standardisierte Verfahren zurück: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren als Auffangmethode.

Entscheidend für Eigentümer: Das Finanzamt nutzt Bodenrichtwerte und statistische Durchschnittswerte – keine individuelle Markteinschätzung. In der Praxis liegt der so ermittelte Grundbesitzwert häufig unterhalb des tatsächlichen Verkehrswerts, kann aber auch darüber liegen. Wer glaubt, dass eine ältere oder sanierungsbedürftige Immobilie automatisch niedrig bewertet wird, irrt.

Ein Erbe, der nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der behördlich festgestellte Grundbesitzwert, kann ein eigenes Gutachten vorlegen und damit die Bemessungsgrundlage senken. Dieses Recht folgt aus § 198 BewG – es ist aber mit Kosten verbunden und muss aktiv eingefordert werden.

Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: Was wirklich gilt

Die Freibeträge der Erbschaftsteuer sind nach Steuerklassen gestaffelt. Für Immobilien im Familienkreis gilt:

Erbe / Beschenkter	Steuerklasse	Persönlicher Freibetrag	Steuersatz ab Überschreitung (bis 6 Mio. €)
Ehegatte / eingetragener Partner	I	500.000 €	7–30 %
Kinder (je Kind)	I	400.000 €	7–30 %
Enkelkinder	I	200.000 €	7–30 %
Geschwister, Nichten, Neffen	II	20.000 €	15–43 %
Nicht verwandte Personen	III	20.000 €	30–50 %

Quelle: § 16 und § 19 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG), Stand Oktober 2026.

Ein Rechenbeispiel ohne erfundene Namen: Ein Einfamilienhaus im Main-Kinzig-Kreis hat einen steuerlichen Grundbesitzwert von 650.000 Euro. Das Kind des Erblassers erbt allein. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro verbleiben 250.000 Euro steuerpflichtig – das ergibt bei einem Steuersatz von 11 % (Steuerklasse I, bis 600.000 € Überschreitung) eine Steuerlast von 27.500 Euro. Nicht ruinös, aber auch nicht ignorierbar.

Die Sonderregel für selbstgenutzte Wohnimmobilien

Das Erbschaftsteuergesetz kennt eine bedeutende Ausnahme: das sogenannte Familienheim-Privileg nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG. Kinder erben eine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei, wenn sie das Objekt nach dem Erbfall selbst mindestens zehn Jahre lang zu Wohnzwecken bewohnen. Zusätzliche Bedingung: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen – für den übersteigenden Teil entfällt die Steuerbefreiung anteilig.

Bedingung 1: Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt (oder war aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit, daran gehindert).
Bedingung 2: Der Erbe bezieht das Haus unverzüglich nach dem Erbfall als Hauptwohnsitz.
Bedingung 3: Der Erbe wohnt mindestens zehn Jahre dort – zieht er früher aus, entfällt die Steuerfreiheit rückwirkend (Ausnahme: zwingende Gründe wie Berufs- oder Pflegesituation).
Fläche: Bis 200 m² Wohnfläche vollständig steuerfrei; darüber nur anteilig.

Für Ehegatten gilt dieselbe Regelung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG, ohne die 200-Quadratmeter-Grenze – der überlebende Partner erbt das gemeinsame Heim also regelmäßig steuerfrei.

Was Eigentümer vor dem Erbfall tun können

Schenkung zu Lebzeiten ist das bekannteste Instrument – die Freibeträge erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh anfängt, kann denselben Freibetrag mehrfach nutzen. Dabei sind allerdings Nießbrauch und Wohnrecht als Gestaltungsmittel sorgfältig abzuwägen, denn sie reduzieren den steuerlichen Schenkungswert – aber auch die Flexibilität der Nachfolge.

Ein zweiter, oft unterschätzter Hebel: der aktuelle Verkehrswert der Immobilie. Wer eine fundierte Bewertung hat, weiß, ob der steuerliche Grundbesitzwert des Finanzamts realistisch ist oder ob ein Gegengutachten nach § 198 BewG sinnvoll wäre. Ohne diese Zahl trifft man Entscheidungen im Nebel.

Steuer- und erbrechtliche Gestaltung gehört in die Hände eines Steuerberaters oder Fachanwalts. Was wir als Immobilienmakler beitragen können: den realen Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln – präzise, kostenlos und ohne Wartezeit. Dieser Wert ist die Grundlage jeder weiteren Planung.

Was bei Erbengemeinschaften besonders zählt

Erbt nicht ein Kind allein, sondern mehrere Geschwister gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Jeder Miterbe haftet für die auf seinen Anteil entfallende Erbschaftsteuer – und jeder muss seinen eigenen Freibetrag individuell in Anspruch nehmen. Das klingt einfach, wird aber kompliziert, wenn ein Teil der Erben das Familienheim-Privileg nutzen möchte und ein anderer nicht.

Zieht einer der Miterben nicht ein, verliert er den steuerfreien Status für seinen Anteil – auch wenn ein Geschwisterteil das Haus bewohnt. Solche Konstellationen machen eine klare Nachfolgestrategie und eine aktuelle Wertermittlung unverzichtbar.

Ehrlicher Hinweis: Was oft vergessen wird

Die Steuer ist selten das einzige Problem. Hinzu kommen Nachlassverbindlichkeiten, laufende Grundsteuer, eventuell offene Hypotheken und der Zustand der Immobilie. Wer ein Haus erbt, erbt auch dessen Instandhaltungsrückstau. Und wer die Steuer mangels Liquidität nicht zahlen kann, hat zwar das Recht, beim Finanzamt Stundung zu beantragen – aber kein Recht auf dauerhafte Verschonung.

Hinzu kommt: Die Freibeträge wurden seit 2009 nicht angepasst, obwohl Immobilienwerte im Rhein-Main-Gebiet seitdem deutlich gestiegen sind. Politische Diskussionen über eine Reform laufen – verbindliche Änderungen gibt es Stand Oktober 2026 nicht. Planen sollte man also mit den heute gültigen Zahlen.

Der nächste konkrete Schritt

Wer heute wissen will, ob seine Immobilie im Erbfall zu einer Steuerlast führt, braucht zuerst eine belastbare Zahl: den aktuellen Marktwert. Wir ermitteln diesen für Sie kostenlos und unverbindlich – vor Ort im Rhein-Main-Gebiet oder per Video. Rufen Sie uns an: 06184 · 95 22 318 – oder starten Sie direkt unter jmp-immobilien.de/bewertung. Die Bewertung kostet Sie nichts, gibt Ihnen aber die Grundlage für alles Weitere.

Quellen:
§§ 13, 16, 19, 198 ErbStG / BewG (Stand Oktober 2026) · Haufe: Rechtliche und steuerliche Neuerungen ab 2026 · Focus: Was sich 2026 bei Immobilien ändert

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Bild: KI-generiert

Erbschaftsteuer auf Immobilien: Wann der Freibetrag nicht reicht – und was Eigentümer vorher prüfen sollten