GModG statt GEG: Was der Wechsel im Heizungsgesetz für Ihre Immobilie jetzt konkret bedeutet
Das GModG löst das GEG ab – mit konkreten Folgen für Immobilienwert, Nachrüstpflichten und Finanzierung. Was Käufer und Verkäufer im Rhein-Main-Gebiet wissen müssen.
Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Heizungsrecht – und es ändert die Kalkulation für Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Wer eine Immobilie im Rhein-Main-Gebiet kauft, verkauft oder bewertet, sollte verstehen, was sich konkret verändert hat – und wo die alten Pflichten geblieben sind.
Was das GModG tatsächlich streicht
Der markanteste Einschnitt: Die pauschale 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungsanlagen ist weggefallen. Ebenso abgeschafft wurde das Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind. Das nimmt Eigentümern erheblichen Handlungsdruck – zumindest vorübergehend.
Für Käufer älterer Bestandsgebäude bedeutet das konkret: Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung muss nicht automatisch ersetzt werden, nur weil sie ein gewisses Alter erreicht hat. Gleichzeitig gilt: Neue Gas- oder Ölheizungen, die ab 2029 eingebaut werden, müssen stufenweise auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Wer heute ein Haus mit alter Heizung kauft, kauft damit auch diese mittelfristige Investitionsaufgabe.
Was bleibt – unterschätzte Nachrüstpflichten
Trotz der Lockerungen beim Heizungsthema gelten weiterhin gesetzliche Nachrüstpflichten, die beim Eigentümerwechsel automatisch fällig werden. Das betrifft zwei Bereiche, die in Kaufverhandlungen häufig unterschätzt werden:
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Muss nach Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren nachgerüstet werden, sofern noch nicht vorhanden.
- Ungedämmte Kellerrohre: Freiliegende Heizungs- und Warmwasserrohre im unbeheizten Keller sind ebenfalls nachrüstpflichtig – Frist ebenfalls zwei Jahre nach Eigentumsübergang.
Diese Pflichten sind nicht neu, werden aber durch den Eigentümerwechsel ausgelöst. Wer ein Haus kauft und diese Positionen nicht im Blick hat, erlebt nach dem Notartermin eine unerwartete Kostenliste. Bei einem Reihenhaus aus den 1980er-Jahren kann allein die Kellerrohr-Dämmung je nach Zustand und Umfang einige hundert Euro kosten – die Geschossdeckendämmung liegt je nach Fläche häufig im vier- bis fünfstelligen Bereich.
CO₂-Preis: Was das für laufende Kosten bedeutet
Unabhängig vom GModG steigt der CO₂-Preis weiter. Für Immobilien mit fossiler Heizung bedeutet das kontinuierlich steigende Betriebskosten. Banken bewerten diesen Faktor bei der Kreditvergabe zunehmend mit ein – eine schlecht gedämmte Bestandsimmobilie mit Ölheizung bringt heute mehr Finanzierungshürden als noch vor drei Jahren. Quelle: baufiteam.de
Für Verkäufer im Main-Kinzig-Kreis und im Rhein-Main-Gebiet gilt deshalb: Energetische Schwächen der Immobilie sind heute preisrelevant – nicht wegen Sympathie für Klimaschutz, sondern weil Käufer und Banken sie rechnerisch berücksichtigen.
Was das für die Immobilienbewertung bedeutet
Aus Bewertungsperspektive schafft das GModG eine neue Differenzierung zwischen Bestandsimmobilien:
| Immobilientyp | Situation nach GModG | Marktrelevanz |
|---|---|---|
| Haus mit moderner Wärmepumpe / erneuerbarer Heizung | Keine Nachrüstpflichten, geringe CO₂-Kosten | Klarer Preisvorteil bei Verkauf und Finanzierung |
| Haus mit funktionierender Gas-/Ölheizung, gut gedämmt | Kein Betriebsverbot mehr, aber steigende Energiekosten | Neutral bis leicht unter Vergleichswert |
| Haus mit alter Heizung, ungedämmte Geschossdecke oder Kellerrohre | Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel aktiv | Preisabschlag je nach Umfang der offenen Maßnahmen |
Wer seine Immobilie im Herbst 2026 verkaufen möchte, sollte diese drei Zustände kennen – und wissen, in welcher Kategorie das eigene Objekt liegt. Die Einschätzung beeinflusst nicht nur den erzielbaren Preis, sondern auch die Dauer des Verkaufsprozesses und die Anzahl ernsthafter Kaufinteressenten.
Was Kaufinteressenten jetzt prüfen sollten
Beim Erwerb eines Bestandsobjekts im Rhein-Main-Gebiet lohnt es sich, folgende Punkte vor der Angebotsabgabe zu klären:
- Ist die oberste Geschossdecke bereits gedämmt – und falls nicht, welche Kosten entstehen?
- Sind Heizungs- und Warmwasserrohre im Keller gedämmt?
- Welches Heizungssystem ist verbaut – und welche Folgekosten entstehen durch den CO₂-Preis in den nächsten zehn Jahren?
- Welchen Energieausweis hat das Gebäude, und entspricht er dem tatsächlichen energetischen Zustand?
Diese Fragen kosten nichts – aber sie verändern, was ein Objekt objektiv wert ist. Eine realistische Bewertung durch einen ortskundigen Makler schließt diese Positionen heute standardmäßig ein.
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Quellen
homeday.de – Immobilienblase Deutschland 2026
baufiteam.de – Immobilienfinanzierung 2026
immobilienscout24.de – Immobilienkauf: Was sich 2026 ändert
Bild: KI-generiert