Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel: Was GModG-Käufer in den ersten zwei Jahren konkret erledigen müssen
GModG seit Juli 2026: Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel gelten weiter. Was Käufer und Verkäufer im Rhein-Main-Gebiet konkret wissen müssen.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, übernimmt nicht nur Schlüssel und Grundbucheintrag – sondern auch eine Uhr, die ab dem Stichtag der Eigentumsübertragung tickt. Zwei Jahre. So viel Zeit räumt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige GEG zum 29. Juli 2026 abgelöst hat, für bestimmte Nachrüstmaßnahmen ein. Wer diese Fristen unterschätzt, riskiert Bußgelder – und im schlimmsten Fall eine Zwangsmaßnahme der Baubehörde.
Was das GModG gestrichen hat – und was geblieben ist
Die politische Debatte rund um das GModG drehte sich monatelang um die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht und das Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre Alter. Beide Regelungen sind seit dem 29. Juli 2026 Geschichte. Das bedeutet: Käufer, die eine alte Gasheizung übernehmen, müssen diese nicht unmittelbar ersetzen. Die Wahl der Heiztechnologie ist wieder technologieoffen – zumindest vorerst.
Was viele dabei übersehen: Die Nachrüstpflichten für die Gebäudehülle stehen nach wie vor im Gesetz. Sie gelten unabhängig davon, ob die Heizung neu ist oder nicht. Und sie greifen nicht beim Baujahr, sondern beim Eigentümerwechsel – also genau dann, wenn ein Kauf vollzogen wird.
Die zwei konkreten Pflichten innerhalb der Zweijahresfrist
Das GModG schreibt nach einem Eigentümerwechsel zwei bauliche Maßnahmen vor, sofern sie noch nicht erfüllt sind:
| Maßnahme | Anforderung | Frist ab Eigentumsübergang |
|---|---|---|
| Dämmung der obersten Geschossdecke | Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) max. 0,24 W/(m²K); alternativ: gedämmtes Dach | 2 Jahre |
| Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen im unbeheizten Bereich (z. B. Keller) | Rohre ohne Dämmung vollständig dämmen | 2 Jahre |
Beide Maßnahmen sind technisch in der Regel gut umsetzbar und vergleichsweise kostengünstig. Eine Kellerdecken- oder Geschossdeckendämmung kostet je nach Fläche und Material zwischen 15 und 50 Euro pro Quadratmeter – ohne Lohnkosten. Das Dämmen zugänglicher Rohrleitungen im Keller ist oft ein Halbtagsjob für einen Handwerker. Der Aufwand steht in keinem Verhältnis zu den möglichen Konsequenzen bei Unterlassen.
Was die Bio-Treppe für neue Heizungen ab 2029 bedeutet
Wer im Zuge eines Kaufs dennoch eine neue Gas- oder Ölheizung einbauen lässt – etwa weil die alte defekt ist – sollte die sogenannte Bio-Treppe aus § 43 GModG im Blick behalten. Sie schreibt für neu eingebaute fossile Heizungen schrittweise steigende Mindestanteile biogener Brennstoffe vor:
- Ab 01.01.2029: mindestens 10 % biogene Brennstoffe
- Ab 01.01.2030: mindestens 15 %
- Ab 01.01.2035: mindestens 30 %
- Ab 01.01.2040: mindestens 60 %
Der Marktpreis für biogene Gase liegt heute deutlich über dem für Erdgas. Eine Heizung, die 2027 neu eingebaut wird, wird ihren Betrieb ab 2029 also spürbar teurer. Das ist kein Argument gegen den Kauf – aber ein Argument, beim Bewerten der Betriebskosten realistisch zu kalkulieren. Quelle: homeday.de
Wie Käufer den Zustand vor dem Notartermin prüfen sollten
Die Frage, ob Geschossdecke und Kellerrohre bereits gedämmt sind, lässt sich im Regelfall während einer Besichtigung klären. Trotzdem fehlt diese Prüfung in vielen Kaufgesprächen. Sinnvoll ist eine strukturierte Checkliste:
- Oberste Geschossdecke
- Gibt es eine Dämmschicht? Falls ja, liegt eine Dokumentation des U-Werts vor? Bei ausgebautem Dachboden: Ist das Dach selbst gedämmt?
- Rohrleitungen im Keller
- Sind Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Kellerbereichen ummantelt? Welches Material, welche Stärke?
- Vorhandener Sanierungsfahrplan (iSFP)
- Hat der Verkäufer einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen? Dieser gibt oft schnell Auskunft über offene Pflichten.
Lässt sich der Zustand vor dem Kauf nicht zweifelsfrei klären, empfiehlt sich eine Vereinbarung im Kaufvertrag, die den Verkäufer verpflichtet, entsprechende Nachweise beizubringen – oder der Kaufpreis spiegelt das Nachrüstrisiko bereits wider.
Was das für Verkäufer im Rhein-Main-Gebiet bedeutet
Eigentümer, die jetzt über einen Verkauf nachdenken, haben einen strategischen Vorteil: Wer Geschossdecke und Kellerrohre bereits gedämmt hat, kann das transparent belegen – und Käufern damit eine offene Pflicht abnehmen. Das wirkt sich auf die Verhandlungsposition aus. Objekte ohne offene Nachrüstpflichten lassen sich leichter zu einem belastbaren Preis abschließen, weil Käufer keine unkalkulierten Folgekosten einpreisen müssen.
Im Markt rund um Langenselbold, Hanau und den Main-Kinzig-Kreis zeigt sich, dass energetisch solide Objekte derzeit deutlich schneller einen Käufer finden als solche mit erkennbarem Sanierungsstau. Das ist keine neue Beobachtung – aber das GModG hat ihr einen konkreten gesetzlichen Rahmen gegeben.
Der nächste Schritt
Ob Sie eine Immobilie kaufen und wissen möchten, welche Nachrüstpflichten auf Sie zukommen – oder ob Sie als Eigentümer prüfen wollen, wie sich der energetische Zustand Ihres Hauses auf den Marktwert auswirkt: Eine fundierte Bewertung schafft Klarheit. Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.
Quellen
- homeday.de – GModG, Nachrüstpflichten und Bio-Treppe (2026)
- homeday.de – Neue Gesetze für Immobilien 2026
- Immobilienmarkt-Magazin – Neue Regeln für Eigentümer 2026
Bild: KI-generiert