Heizungstausch Vermieter steuerlich absetzbar

Eine Wärmepumpe im vermieteten Haus kostet schnell fünfstellig. Die Frage, ob dieser Betrag im Jahr der Zahlung komplett die Steuer mindert oder sich über Jahrzehnte verteilt, entscheidet über mehrere tausend Euro Liquidität. Das Finanzamt zieht dafür eine klare Linie – und sie verläuft anders, als viele Vermieter vermuten.

Grundsatz: Austausch der Heizung ist in der Regel Erhaltungsaufwand

Wer eine alte Öl- oder Gasheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt, erneuert eine vorhandene Anlage. Nach den ausgewerteten Quellen behandelt das Steuerrecht den Heizungstausch bei Vermietern deshalb grundsätzlich als Erhaltungsaufwand. Das bedeutet: Die Kosten sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar – auch dann, wenn die Investition hoch ausfällt. Eine Verteilung über viele Jahre ist der Ausnahmefall, nicht die Regel.

Merksatz: Sofort absetzbar ist, was Bestehendes erneuert. Über Jahre abgeschrieben wird, was Neues schafft oder den Zustand des Hauses deutlich anhebt.

Wann das Finanzamt umschaltet: die 15-Prozent-Grenze

Die wichtigste Ausnahme betrifft frisch gekaufte Immobilien. Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mehrere Maßnahmen durchgeführt und übersteigen die Kosten insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Umsatzsteuer), spricht das Gesetz von „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann gilt:

Die Kosten sind nicht sofort absetzbar, sondern werden über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.
Entscheidend ist die Summe aller Maßnahmen im Dreijahreszeitraum – nicht allein die Wärmepumpe. Dämmung, neue Fenster und Heizung zählen zusammen.
Die Wärmepumpe allein kann also unproblematisch sein und trotzdem in die Grenze hineinrutschen, wenn weitere Arbeiten hinzukommen.

Gegenüberstellung: Sofortabzug oder Abschreibung?

Situation	Steuerliche Behandlung
Altes Heizsystem im lange gehaltenen Mietshaus wird durch Wärmepumpe ersetzt	In der Regel Erhaltungsaufwand, Abzug im Jahr der Zahlung
Haus vor weniger als drei Jahren gekauft, Gesamtkosten aller Maßnahmen über 15 % der Anschaffungskosten	Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abschreibung über die Gebäudenutzungsdauer
Haus vor weniger als drei Jahren gekauft, Gesamtkosten unter der 15-%-Grenze	Weiterhin Erhaltungsaufwand, Sofortabzug möglich

Ob im Einzelfall tatsächlich Erhaltungsaufwand vorliegt, entscheidet am Ende das Finanzamt. Wer die Rechnungen sauber nach Maßnahmen trennt und den Anschaffungszeitpunkt dokumentiert, kann die Einordnung deutlich besser belegen.

Neue Rahmenbedingungen seit Sommer 2026

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Es wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, die zentralen Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch entfällt ersatzlos. Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, ab 2029 greift für neu eingebaute fossile Anlagen jedoch die sogenannte Bio-Treppe: 10 Prozent biogener Anteil ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (Quelle: BMWSB, BBSR GModG-Infoportal).

Für die Steuerfrage ändert das nichts an der Systematik – wohl aber an der Entscheidung, ob man überhaupt auf Wärmepumpe setzt. Wer die laufenden Mehrkosten fossiler Heizungen scheut, hat jetzt freie Wahl und kann beides sauber durchrechnen.

Förderung: ein zweiter Hebel mit Wirkung auf die Steuer

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet seit dem 21. Juli 2026 eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Förderfähig sind für die erste Wohneinheit 28.000 Euro, für die zweite bis sechste je 15.000 Euro und ab der siebten je 8.000 Euro. Die Boni sind neu gestaffelt; der Einkommensbonus richtet sich nach dem zu versteuernden Haushaltseinkommen und kommt vor allem selbstnutzenden Eigentümern zugute (Quelle: KfW/BEG-Übersichten, Oktober 2026). Für Vermieter gilt: Die Grundförderung steht grundsätzlich im Raum, die genauen Antragsbedingungen sollten vor Auftragsvergabe geprüft werden. Wichtig für die Steuer: Ein erhaltener Zuschuss mindert in der Regel die abziehbaren Kosten.

Zusätzlich verlangt die Förderung bei Luft-Wasser-Wärmepumpen künftig geringere Geräuschemissionen – mindestens 10 Dezibel unter den gesetzlichen Grenzwerten. Gängige Modelle können deshalb aus der Förderung fallen, wie immowelt berichtet. Das Typenschild und die Herstellerangaben gehören damit vor der Bestellung auf die Prüfliste.

Umlage auf Mieter: ein anderes Thema als die Steuer

Steuerlicher Abzug und Mieterhöhung laufen getrennt. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB erlaubt, 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Jahresmiete umzulegen; die Kappung liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter bei 2 Euro. Erhaltene Förderung muss bei der Berechnung abgezogen werden. Wer sofort steuerlich absetzt und zugleich umlegt, handelt nicht widersprüchlich – beide Rechenwege bestehen nebeneinander.

Vor dem Auftrag klären

Kaufdatum des Hauses und Summe aller geplanten Maßnahmen der nächsten drei Jahre zusammenstellen.
15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) als Schwelle ausrechnen.
Fördervoraussetzungen und Gerätemodell vor der Beauftragung prüfen.
Rechnungen nach Maßnahmen getrennt ausweisen lassen und archivieren.
Steuerliche Einordnung mit dem Steuerberater abstimmen – diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.

Wenn der Heizungstausch Teil einer größeren Entscheidung ist

Manchmal steht hinter der Wärmepumpe die Frage, ob sich das Haus als Kapitalanlage noch lohnt – oder ob ein Verkauf klüger ist. Dafür braucht es zuerst eine belastbare Zahl: den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie im Rhein-Main-Gebiet. Wir von JMP Immobilien ermitteln ihn kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch auch per Video.

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Quellen

Bild: KI-generiert

Wärmepumpe im Mietshaus: Sofort absetzen oder über Jahre abschreiben? Was das Finanzamt unterscheidet