Kaufnebenkosten, Beleihung, Biogaspflicht: Was beim Immobilienkauf im Herbst 2026 wirklich entscheidet

Rund 15 Prozent des Kaufpreises landen als Nebenkosten beim Notar, im Grundbuch und beim Fiskus – noch bevor die erste Rate fließt. Wer das in seiner Finanzierungsplanung unterschätzt, steht bei der Bank oft schlechter da als erwartet. Denn die Kreditgeber haben ihre Kriterien seit Jahresbeginn merklich verschärft: Beleihungswert, Tilgungsstruktur und – neu – die Energieklasse des Objekts bestimmen gemeinsam, ob und zu welchem Zins eine Finanzierung gelingt.

Zinsniveau Oktober 2026: Was Käufer jetzt einkalkulieren müssen

Anfang August 2026 lagen die besten Konditionen für eine zehnjährige Zinsbindung noch bei rund 3,7 Prozent effektiv. Bis Oktober ist dieser Wert spürbar gestiegen: Top-Konditionen beginnen aktuell bei rund 4,1 Prozent effektiv – und das nur für Käufer mit sehr guter Bonität und einem Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent. Bei üblicher Finanzierung ohne besonders hohes Eigenkapital sind 4,5 bis 4,8 Prozent effektiv realistisch.

Ausgelöst hat den Anstieg unter anderem die EZB-Entscheidung vom 11. Juni 2026: Der Leitzins wurde erstmals seit September 2023 um 0,25 Prozentpunkte angehoben – Hintergrund war eine Inflation von 3,2 Prozent im Mai, getrieben vor allem durch Energiepreise. Der Einlagesatz liegt seitdem bei 2,25 Prozent. Quelle

Was Banken 2026 anders bewerten als früher

Banken wollen ihr Immobilienkreditbuch ausbauen – aber selektiv. Das zeigt eine aktuelle Einschätzung von KPMG zum deutschen Immobilienmarkt: Quantitative Kennzahlen wie der Loan-to-Value (LTV) und der Debt Service Coverage Ratio (DSCR) werden weiterhin streng angewendet. Quelle

Konkret bedeutet das für Käufer im Rhein-Main-Gebiet: Wer eine Eigentumswohnung in Frankfurt für rund 6.460 Euro pro Quadratmeter oder ein Haus für rund 5.635 Euro pro Quadratmeter kauft, muss einen Beleihungswert vorweisen, der deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Banken bewerten Objekte zunehmend konservativ – und rechnen dabei inzwischen systematisch die Energieklasse ein.

Als Faustregel gilt weiterhin: mindestens die Kaufnebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. In Hessen kommen zur Grunderwerbsteuer (6 Prozent) Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls Maklercourtage hinzu – das summiert sich schnell auf 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Energieklasse: Jetzt Finanzierungsfaktor, nicht nur Sanierungsthema

Seit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) im Mai 2026 gilt eine einheitliche Effizienzskala von A bis G. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – fehlt er, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro. Was viele Käufer unterschätzen: Banken werten die Energieklasse nicht mehr nur informell aus, sondern lassen sie in die Beleihungswertermittlung einfließen.

Ein Objekt der Klasse F oder G birgt aus Bankensicht ein erhöhtes Wertminderungsrisiko – und das drückt sich in höheren Zinsaufschlägen oder strengeren Eigenkapitalanforderungen aus. Käufer, die ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen, sollten daher nicht nur die Modernisierungskosten einplanen, sondern auch den möglicherweise schlechteren Finanzierungsrahmen in ihre Gesamtkalkulation aufnehmen.

Das GModG und die neue Heizungslogik beim Kauf

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – es ersetzt das frühere Gebäudeenergiegesetz. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch entfällt; Gas- und Ölheizungen bleiben technologieoffen erlaubt. Käufer, die ein Objekt mit neuer Gasheizung erwerben, sollten jedoch die sogenannte Bio-Treppe kennen:

Ab 01.01.2029 (§ 43 GModG)

Mindestens 10 % biogene Brennstoffe für neu eingebaute Gas-/Ölheizungen

Ab 2030

15 % Mindestanteil biogener Brennstoffe

Ab 2035

30 % Mindestanteil

Ab 2040

60 % Mindestanteil

Wer heute ein Haus mit frisch eingebauter Gasheizung kauft, kauft damit auch steigende Betriebskosten der nächsten Dekade mit. Das ist kein Ausschlusskriterium – aber ein Wert, der in die Finanzierungsplanung gehört, nicht erst in die Sanierungsplanung in zehn Jahren. Quelle

Förderung als Puffer: Was beim Heizungstausch nach dem Kauf greift

Wer nach dem Kauf modernisiert, kann seit dem 21. Juli 2026 die aktualisierte Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) nutzen. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Zusätzlich gibt es einen einkommensabhängigen Bonus:

• bis 30.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen: 40 % Einkommensbonus
• bis 40.000 €: 30 % Einkommensbonus
• bis 50.000 €: 10 % Einkommensbonus
• Klimageschwindigkeitsbonus: bis 16 %
• Gesamtmaximum: 70 %, bei niedrigem Einkommen bis 80 %

Die förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit liegen seit Juli 2026 bei 28.000 Euro – der maximale Zuschuss beträgt damit rund 22.400 Euro. Das ist keine Kleinigkeit, wenn man den Kauf eines sanierungsbedürftigen Objekts kalkuliert. Quelle

Was konkret zu tun ist

Käufer, die jetzt im Rhein-Main-Gebiet eine Immobilie suchen oder Eigentümer, die einen Verkauf planen, stehen vor einem Markt, der stabil ist – aber in dem Finanzierung, Energieklasse und Fördermöglichkeiten enger zusammenhängen als je zuvor. Eine fundierte Bewertung des Objekts ist in diesem Umfeld die sachliche Grundlage für jede weitere Entscheidung.

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Quellen:
hausankauf-experten.de – Hauskauf 2026: Änderungen bei Finanzierung, Sicherheit & Kaufpreis
KPMG – Schlüsselthemen für den deutschen Immobilienmarkt 2026

🤖 Bild: KI-generiert