Neue Immobilienregeln 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Wer eine Immobilie besitzt – ob selbst genutzt oder vermietet – steht 2026 vor einem Regelungspaket, das in seiner Dichte in den vergangenen Jahren kaum Vergleichbares hatte. Drei Änderungen greifen gleichzeitig: eine neue Heizvorgabe mit handfesten Investitionsfolgen, ein CO₂-Preis, der Betriebskosten und Ertragskalkulation verändert, und eine verlängerte Mietpreisbremse, die Vermieter bis 2029 bindet. Wer diese Zusammenhänge kennt, kann Entscheidungen – Halten, Modernisieren, Verkaufen – auf einer belastbaren Grundlage treffen.

Die 65-Prozent-Regel: Was sie für Eigentümer bedeutet

Seit dem 1. Juli 2026 gilt bundesweit: Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das betrifft sowohl Neubauten als auch den Austausch defekter Bestandsheizungen. Eine reine Gas- oder Ölheizung erfüllt diese Anforderung nicht mehr ohne ergänzende Maßnahmen. Quelle

Für Eigentümer ergibt sich daraus ein konkreter Entscheidungsrahmen:

Ist die bestehende Heizungsanlage älter als 20 Jahre, steigt das Austauschrisiko in den nächsten Jahren messbar.
Eine Wärmepumpe, ein Pelletkessel oder ein Anschluss an ein Fernwärmenetz gelten als regelkonforme Lösungen – je nach Gebäudezustand aber mit sehr unterschiedlichem Investitionsaufwand.
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, lohnt die Frage: Zahlt sich die Investition noch aus, oder ist der Verkaufszeitpunkt günstiger als eine Modernisierung?

CO₂-Preis 2026: Wie er Vermieter und Mieter trifft

Der nationale CO₂-Preis liegt 2026 zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Das wirkt sich direkt auf die Heizkosten fossiler Energieträger aus und bestimmt – über das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz – wer was bezahlt. Quelle

Gebäude-Energieeffizienzklasse	Anteil Vermieter am CO₂-Preis	Anteil Mieter am CO₂-Preis
A+ bis B (sehr gut)	0 %	100 %
C bis D (mittel)	gestaffelt, ca. 25–50 %	gestaffelt, ca. 50–75 %
E bis H (schlecht)	bis zu 95 %	5 %

Praxishinweis: Wer ein Gebäude mit Energieeffizienzklasse F oder schlechter vermietet, trägt den Großteil des CO₂-Preises selbst. Das schmälert die Nettomietrendite spürbar – und erklärt, warum Energieeffizienz bei der Marktwertermittlung inzwischen stärker gewichtet wird.

Mietpreisbremse bis 2029: Was Vermieter jetzt wissen sollten

Die Mietpreisbremse wurde bundesrechtlich bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das bedeutet: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählen weite Teile des Rhein-Main-Gebiets einschließlich Frankfurt, Offenbach und Hanau – darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal zehn Prozent übersteigen. Quelle

Ausnahmen bestehen unter anderem für umfassend modernisierte Wohnungen und Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Wer eine Bestandswohnung mit erheblichem Sanierungsaufwand übernimmt, sollte diese Ausnahmetatbestände sorgfältig prüfen – sie können den Spielraum bei der Wiedervermietung erheblich verändern.

Wärmeplanung: Fristen, die den Modernisierungsdruck steuern

Großstädte mussten ihre kommunale Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Das ist relevant, weil die Wärmeplanung vorgibt, welche Stadtgebiete langfristig ans Fernwärmenetz angebunden werden – und welche nicht. Eigentümer in Gebieten ohne geplante Fernwärmeversorgung müssen ihre Heizstrategie eigenständig entwickeln, ohne auf einen Netzanschluss warten zu können. Quelle

Für Gemeinden unter 100.000 Einwohnern – darunter viele Orte im Main-Kinzig-Kreis – gelten verlängerte Fristen bis 2028. Wer in Langenselbold, Gelnhausen oder Maintal Eigentümer ist, hat also noch Zeit, die kommunale Planung abzuwarten, bevor Investitionsentscheidungen fallen.

Wie sich das auf Marktwert und Verkaufsentscheidung auswirkt

Die DZ HYP-Studie vom März 2026 zeigt, dass Energieeffizienz inzwischen ein eigenständiger Wertfaktor ist – keine weiche Präferenz, sondern ein Faktor, den Finanzierungsbanken bei der Beleihungsbewertung einrechnen. Quelle Gebäude mit schlechter Energiebilanz erzielen Preisabschläge; gut sanierte Objekte profitieren vom gestiegenen Kaufinteresse, das bei Bauzinsen von aktuell rund 3,5 Prozent (Stand: Juli 2026) wieder merklich zugenommen hat. Quelle

Hohe Energieeffizienz (A–C): Stabile oder steigende Nachfrage, günstigere Finanzierungskonditionen, geringeres CO₂-Kostenrisiko für Vermieter.
Mittlere Effizienz (D–E): Modernisierungsbedarf erkennbar, aber überschaubar. Investitionsrechnung lohnt sich vor einem Verkaufsentscheid.
Niedrige Effizienz (F–H): Preisabschläge beim Verkauf, hohe CO₂-Kostenbeteiligung bei Vermietung. Frühzeitige Bewertung schafft Klarheit über Optionen.

Der konkrete nächste Schritt

Wer jetzt entscheiden muss – modernisieren, vermieten oder verkaufen –, braucht als Ausgangspunkt den aktuellen Marktwert seiner Immobilie. Erst mit dieser Zahl lässt sich rechnen: Was kostet die Sanierung im Verhältnis zum möglichen Verkaufserlös? Lohnt die Vermietung noch bei gestiegenen CO₂-Kosten? Oder ist der Herbst 2026 ein günstiger Zeitpunkt für einen Verkauf?

JMP Immobilien ermittelt diesen Wert kostenlos und unverbindlich – mit regionaler Marktkenntnis für das Rhein-Main-Gebiet und den Main-Kinzig-Kreis. Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.

Quellen

Bild: KI-generiert

65-Prozent-Regel, CO₂-Preis, Mietpreisbremse: Was Eigentümer im Herbst 2026 konkret einplanen müssen