Maklerkosten von der Steuer absetzen: Was Käufer und Verkäufer im Rhein-Main-Gebiet wissen müssen
Wann lässt sich die Maklerprovision beim Immobilienkauf oder -verkauf steuerlich geltend machen? Konkrete Regeln für Käufer, Verkäufer und Vermieter.
2,975 Prozent des Kaufpreises – das ist der Käuferanteil an der Maklerprovision beim Immobilienkauf im Rhein-Main-Gebiet. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro sind das knapp 15.000 Euro. Eine berechtigte Frage lautet: Lässt sich wenigstens ein Teil davon steuerlich geltend machen? Die Antwort hängt entscheidend davon ab, wozu die Immobilie genutzt wird – und in welcher Rolle man die Provision zahlt.
Warum die Nutzung alles entscheidet
Das Steuerrecht unterscheidet klar zwischen selbst genutztem Wohneigentum und vermietetem Besitz. Wer kauft, um selbst einzuziehen, kann Maklerkosten nicht als Werbungskosten oder Sonderausgaben abziehen. Sie zählen zu den nicht abzugsfähigen Anschaffungsnebenkosten. Anders verhält es sich bei Kapitalanlegern: Wer kauft, um dauerhaft zu vermieten, darf die Maklerprovision als Teil der Anschaffungskosten aktivieren – und damit indirekt über die Abschreibung (AfA) steuerlich nutzen.
Was Verkäufer steuerlich geltend machen können
Für Eigentümer, die ihre vermietete Immobilie verkaufen, sieht die Lage günstiger aus. Hier gelten die Maklerkosten als Veräußerungskosten – sie mindern den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Das ist besonders relevant, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren stattfindet.
Konkret: Wer eine Kapitalanlage für 350.000 Euro gekauft und nach sieben Jahren für 420.000 Euro verkauft, erzielt einen nominalen Gewinn von 70.000 Euro. Zieht man davon die gezahlte Maklerprovision von beispielsweise 10.413 Euro (2,975 % von 350.000 Euro) ab, sinkt der zu versteuernde Gewinn entsprechend. Dasselbe gilt für weitere Veräußerungskosten wie Notargebühren für die Eigentumsumschreibung.
| Situation | Steuerliche Behandlung der Provision | Konkreter Effekt |
|---|---|---|
| Kauf zur Selbstnutzung (Käufer) | Keine Absetzbarkeit | Kosten nicht rückholbar |
| Kauf zur Vermietung (Käufer) | Teil der Anschaffungskosten → AfA | Steuerminderung über Jahrzehnte verteilt |
| Verkauf nach unter 10 Jahren, fremdgenutzt | Veräußerungskosten → mindert Gewinn | Direkte Steuerersparnis im Verkaufsjahr |
| Verkauf nach über 10 Jahren (steuerfrei) | Irrelevant, kein steuerpflichtiger Gewinn | Kein steuerlicher Ansatz notwendig |
| Verkauf Selbstnutzer (eigene Nutzung letzten 3 Jahre) | Ebenfalls steuerfrei → keine Veräußerungskosten ansetzbar | Entfällt |
Heimliche Sonderfälle: Werbungskosten bei der Vermietungssuche
Eine weniger bekannte Möglichkeit betrifft die Vermietungsseite: Zahlt ein Eigentümer eine Maklerprovision, um einen Mieter zu finden, ist diese Provision als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sofort in voller Höhe absetzbar. Das gilt für die laufende Vermietung ebenso wie bei einem Mieterwechsel.
Wichtig: Seit dem Bestellerprinzip (2015) trägt beim Wohnungsmietverhältnis grundsätzlich derjenige die Provision, der den Makler beauftragt hat – also in aller Regel der Vermieter. Das macht diese Position steuerlich besonders attraktiv, weil die Kosten unmittelbar mit den Mieteinnahmen verknüpft und daher direkt abzugsfähig sind.
Was beim Hausverkauf im Betriebsvermögen gilt
Wer Immobilien im Betriebsvermögen hält – etwa als Gewerbetreibender oder als GbR – behandelt Maklerprovisionen als Betriebsausgaben. Sie mindern dann den steuerpflichtigen Gewinn unmittelbar im Jahr der Zahlung. Das unterscheidet sich grundlegend vom Privatvermögen, wo eine Sofortabsetzung beim Kauf nicht möglich ist.
Für Erbengemeinschaften, die eine geerbte Immobilie veräußern, gelten wieder eigene Regeln: Hier zählt der Erbfall als Anschaffungszeitpunkt, sofern keine Selbstnutzung stattfindet. Die Spekulationsfrist läuft ab Erbfall. Maklerkosten beim Verkauf mindern wie gewohnt den Veräußerungsgewinn – das ist ein Punkt, den Erbengemeinschaften im Rhein-Main-Gebiet bei zeitnahem Verkauf unbedingt im Blick behalten sollten.
Was gern übersehen wird: Die Aufteilung Boden/Gebäude
Wer eine vermietete Immobilie kauft und die Provision korrekt in die AfA-Basis einrechnen will, muss die Anschaffungskosten sachgerecht auf Boden- und Gebäudeanteil aufteilen. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig – nicht der Grundstücksanteil. Gerade im Rhein-Main-Gebiet mit hohen Bodenrichtwerten in Frankfurt, Offenbach oder Hanau kann der Grundstücksanteil 40 bis 60 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine fehlerhafte Aufteilung kann im Rahmen einer Betriebsprüfung korrigiert werden – mit entsprechenden Nachzahlungen.
Was das für die Praxis bedeutet
Maklerprovisionen sind keine steuerlich einheitliche Kategorie. Drei Fragen entscheiden, wie sie sich steuerlich auswirken:
- Selbstnutzung oder Vermietung – das bestimmt, ob eine Absetzung überhaupt möglich ist.
- Kauf oder Verkauf – beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist senkt die Provision direkt den steuerpflichtigen Gewinn.
- Privat- oder Betriebsvermögen – im Betriebsvermögen ist eine Sofortabsetzung möglich.
Eine Steuerberatung lohnt sich vor allem dann, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen: Kauf einer Kapitalanlage mit hohem Kaufpreis, Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist oder Immobilien im Betriebsvermögen. Die steuerliche Wirkung der Provision ist kein Selbstläufer – sie entsteht erst durch die richtige Einordnung in die Steuererklärung.
Der nächste Schritt
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Quellen:
Homeday – Immobilienmarkt Deutschland 2026
Immowelt – Immobilienjahr 2026
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Bild: KI-generiert