Mietkauf Haus: So funktioniert es für Käufer und Verkäufer

Mietkauf Haus – das klingt nach einem Ausweg für alle, die zwar Miete zahlen können, aber an Eigenkapital oder Kreditvorgaben der Bank scheitern. Und für Eigentümer klingt es nach einem Käufer, der sich sonst nicht findet. Beides stimmt nur zum Teil. Dieser Beitrag zeigt, wie das Modell aufgebaut ist, wo die Risiken liegen und was in einen Vertrag gehört.

Wie funktioniert ein Mietkauf beim Haus?

Eigentümer und Interessent schließen einen Vertrag, der zwei Dinge verbindet: ein Mietverhältnis und die Vereinbarung, das Haus später zu einem vorab festgelegten Preis zu erwerben. Der Mieter wohnt von Anfang an im Haus. Ein Teil der monatlichen Zahlung – oder auch die gesamte Miete – wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Wie hoch dieser Anteil ist und wie lange die Mietphase dauert, ist Verhandlungssache und gesetzlich nicht festgelegt.

Zwei Bausteine kommen häufig vor:

• Vorab festgelegter Kaufpreis: Er wird beim Vertragsschluss fixiert, oft mit einem Mechanismus zur Anpassung.
• Anrechnung der Zahlungen: Ein vereinbarter Anteil der Miete fließt in den Kaufpreis ein.
• Kaufoption oder Kaufpflicht: Entweder darf der Mieter kaufen (Option) oder er muss es (Verpflichtung). Das ist ein gewaltiger Unterschied für beide Seiten.

Der Hintergrund, warum das Thema wieder öfter auftaucht: Nach Einschätzung eines Branchenportals könnte der Mietkauf 2026 für einige Haushalte interessanter werden – nicht weil er günstiger wäre, sondern weil manche Käufer trotz ausreichendem Einkommen Schwierigkeiten haben, eine Finanzierung zu bekommen (Quelle). Wer eine Bankzusage erhält, fährt in den meisten Fällen weiterhin besser mit einer klassischen Baufinanzierung.

Warum braucht ein Mietkaufvertrag den Notar?

Nach § 311b Abs. 1 BGB bedürfen Verträge, durch die sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundeigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Das gilt auch dann, wenn zunächst nur gemietet wird, aber die spätere Übertragung schon verbindlich vereinbart ist. Ein handschriftlicher Vertrag am Küchentisch trägt nicht. Fehlt die Form, ist die Vereinbarung über den Hauskauf unwirksam – und damit auch die Anrechnung der bis dahin gezahlten Beträge auf den Kaufpreis.

Der Notar sorgt außerdem dafür, dass die Rechte des Käufers im Grundbuch abgesichert werden können, etwa über eine Vormerkung. Ohne sie bleibt der Käufer ungeschützt, falls der Eigentümer das Haus zwischenzeitlich an Dritte verkauft oder belastet.

Welche Risiken trägt der Verkäufer?

Der Eigentümer bleibt während der Mietphase Eigentümer – mit allem, was dazugehört. Das erscheint auf den ersten Blick bequem, hat aber Folgen:

• Das Haus ist gebunden. Wer sich auf einen festen Kaufpreis einlässt, trägt das Risiko, dass der Markt in der Zwischenzeit steigt und der Preis zu niedrig war.
• Das Ausfallrisiko liegt beim Eigentümer. Zahlt der Mieter nicht, muss der Eigentümer Mietrückstände und gegebenenfalls eine Räumung durchsetzen.
• Der Kaufpreis fließt erst am Ende. Der Verkaufserlös, mit dem andere Pläne finanziert werden sollen, steht erst Jahre später zur Verfügung.
• Instandhaltung und Substanz: Wie das Haus nach Jahren der Nutzung aussieht, ist unsicher. Hier hilft nur eine klare vertragliche Regelung.

Welche Risiken trägt der Käufer?

Für den Käufer ist das Risiko oft größer, weil er bereits zahlt, ohne Eigentümer zu sein. Die zentrale Gefahr: Scheitert die spätere Finanzierung, drohen Verluste. Wer nach der Mietphase keine Bank findet, die den Restkaufpreis finanziert, steht eventuell ohne Haus da – und ohne die Anrechnung, die er sich erhofft hatte. Ob angerechnete Anteile in diesem Fall zurückgezahlt werden, hängt allein vom Vertrag ab.

Hinzu kommt die Frage, wer für Reparaturen aufkommt. Wohnt der Käufer als „künftiger Eigentümer“ im Haus, übernimmt er mitunter Pflichten, die normalerweise der Eigentümer trägt. Das sollte schriftlich geklärt sein.

Verkäufer und Käufer im Vergleich

Was passiert, wenn der Käufer die Raten nicht mehr zahlt?

Ob und wie der Vertrag endet, hängt davon ab, wie er gestaltet ist. Ist der Mietteil sauber vereinbart, kann der Eigentümer bei Zahlungsverzug nach den allgemeinen mietrechtlichen Regeln vorgehen. Ob der Käufer bereits angerechnete Beträge verliert, muss ausdrücklich geregelt sein. Fehlt diese Regelung, entstehen Streitfälle, die vor Gericht landen können. Deshalb gehört eine klare Rückabwicklungsklausel in den notariellen Vertrag – für beide Seiten.

Welche Alternativen gibt es?

Wer sich einen Mietkauf überlegt, sollte vergleichen:

• Klassischer Verkauf: Der Kaufpreis fließt zum Notartermin, das Risiko ist begrenzt.
• Teilverkauf: Der Eigentümer löst Kapital aus der Immobilie, bleibt aber im Haus.
• Vermietung mit späterem Verkauf: Das Haus wird zunächst vermietet; ein Verkauf kann später erfolgen, wenn ein passender Käufer da ist.
• Finanzierungslösung für den Käufer: Manchmal lässt sich eine Finanzierung über einen anderen Weg strukturieren, statt auf den Mietkauf auszuweichen.

Was im notariellen Vertrag geregelt sein sollte

• Kaufpreis und Mechanismus zur Anpassung
• Dauer der Mietphase und Höhe des anrechenbaren Anteils
• Kaufoption oder Kaufpflicht – und Folgen, wenn der Käufer nicht erwirbt
• Vormerkung im Grundbuch zur Absicherung des Käufers
• Verteilung von Instandhaltung und Reparaturen
• Regelung bei Zahlungsverzug und Rückabwicklung
• Regelung der Grunderwerbsteuer: Sie fällt beim Erwerb an; in Hessen sind es 6 Prozent des Kaufpreises (Quelle, zum 01.01. prüfen), fällig ein Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids

Ihr nächster Schritt

Ob Mietkauf, klassischer Verkauf oder eine andere Lösung besser zu Ihrer Situation passt, hängt vom Wert Ihres Hauses und Ihren Zielen ab. Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318. Mehr zu unserer Begleitung beim Hausverkauf finden Sie auf der Leistungsseite; Fragen zur Finanzierung klären wir über die Baufinanzierung mit unserem Partner Kredithelden.de.

Quellen

• Quelle: Immowelt – Wird Mietkauf wieder interessant?
• § 311b Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de (Stand 11/2026)
• Grunderwerbsteuer, verwaltung.bund.de (Stand 11/2026)

Weiterlesen: Vormerkung im Grundbuch: Was sie für Käufer und Verkäufer beim Immobiliendeal wirklich absichert

🤖 Bild: KI-generiert