Mietpreisbremse: Wie viel über der Vergleichsmiete ein Neuvertrag liegen darf – und was für möblierte Wohnungen gilt

10 Prozent – mehr darf die Miete bei einem Neuvertrag in einem angespannten Wohnungsmarkt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt, wenn die Mietpreisbremse greift. Für Vermieter im Rhein-Main-Gebiet stellt sich vor jeder Neuvermietung dieselbe Frage: Greift die Bremse bei meiner Wohnung – und wie rechne ich richtig?

Hinzu kommt seit diesem Jahr Unsicherheit bei der Rechtslage in Hessen. Dieser Beitrag ordnet ein, was gilt, was ausgenommen ist und warum möblierte Wohnungen kein Schlupfloch sind.

Die Grundregel: Vergleichsmiete plus 10 Prozent

Die Mietpreisbremse wurde bundesweit bis zum 31.12.2029 verlängert (Quelle). Sie wirkt nur in Gebieten, die ein Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Dort darf die Miete bei Abschluss eines neuen Vertrags höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wichtig: Die Bremse begrenzt nur die Miete beim Abschluss eines neuen Vertrags. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten andere Regeln.

Wann die Bremse nicht greift

Nicht jede Neuvermietung unterliegt der Begrenzung. Die wichtigsten Ausnahmen im Überblick:

Wer sich auf die Ausnahme der umfassenden Modernisierung beruft, muss sie belegen können. Als umfassend gilt eine Modernisierung nur, wenn der Aufwand etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entspricht – dokumentieren Sie Rechnungen und Umfang deshalb lückenlos.

Möblierte Wohnungen: kein Ausweg aus der Bremse

Weit verbreitet ist die Annahme, möblierte Wohnungen seien ausgenommen. Das stimmt nicht (Quelle). Auch hier gilt die Grenze von Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Der Unterschied: Für die Möblierung darf ein gesonderter Zuschlag erhoben werden.

Dieser Zuschlag muss nachvollziehbar sein. Er orientiert sich am Zeitwert der Möbel und deren Restnutzungsdauer – nicht an einem frei gewählten Betrag. Sinnvoll ist es, Kaufbelege und Alter der Einrichtung zu sammeln und den Zuschlag im Mietvertrag getrennt auszuweisen.

Praktische Checkliste für möblierte Vermietung

1. Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung ermitteln (Mietspiegel, sofern vorhanden).
2. Zehn-Prozent-Aufschlag darauf rechnen.
3. Möblierungszuschlag separat und nachvollziehbar kalkulieren.
4. Beide Beträge im Mietvertrag getrennt ausweisen.

Hessen: Rechtslage mit Fragezeichen

In Hessen gilt die Mietpreisbremse nur in den Gemeinden, die die Landesverordnung benennt. Ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 10.06.2026 hält die Verlängerung der hessischen Verordnung über den 25.11.2025 hinaus für unwirksam. Ob sich diese Sicht durchsetzt, ist offen. Für Vermieter heißt das: Vor der Preisfestlegung für den Neuvertrag prüfen, ob und wie die Bremse am konkreten Standort derzeit gehandhabt wird – im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

Wer an der Obergrenze vermietet, sollte seine Herleitung der Miete schriftlich festhalten. Das erspart spätere Diskussionen.

Auskunftspflicht und Rückforderung

Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze, kann der Mieter den Überschuss rügen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Vermieter sollten daher vor Vertragsschluss wissen, auf welche Ausnahme sie sich stützen, und dem Mieter die Gründe auf Verlangen mitteilen können. Wer ohne Not an der Grenze kalkuliert, riskiert Streit – wer sauber dokumentiert, steht auf der sicheren Seite.

Der nächste Schritt

Bevor Sie einen Mietpreis festlegen, lohnt der Blick auf den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie und ihre Lage im Markt. Familie Poth begleitet Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet und im Main-Kinzig-Kreis bei Vermietung und Verkauf. Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.

Quellen

• Focus: Von Energieausweis bis Steuern – das ändert sich bei Immobilien 2026

🤖 Bild: KI-generiert