Vermieten oder verkaufen? Was 2026 wirklich zählt

Eine vermietete Wohnung bringt monatlich Einnahmen – aber ein Verkauf jetzt könnte mehr einbringen als drei Jahrzehnte Mietrendite zusammen. Genau diese Spannung beschäftigt im Herbst 2026 viele Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet. Die Antwort hängt von mehr ab als nur vom aktuellen Marktpreis.

Die zwei Szenarien im Vergleich

Wer eine vermietete Immobilie hält, erzielt in guten Lagen des Main-Kinzig-Kreises und Frankfurts derzeit Bruttomietrenditen zwischen 3,0 und 4,5 Prozent – je nach Lage, Baujahr und Energieklasse. Nach Abzug von Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Steuern auf die Mieteinkünfte bleibt die Nettorendite oft deutlich darunter. Gleichzeitig liegt das aktuelle Zinsniveau für Baufinanzierungen nach wie vor bei rund vier Prozent, was die Nachfrage von Kaufinteressenten dämpft – aber nicht beseitigt.

Für den Verkauf spricht, dass gebundenes Kapital freigesetzt und neu investiert werden kann. Für das Halten spricht der langfristige Wertzuwachs – vorausgesetzt, die Immobilie bleibt in einem vermarktungsfähigen Zustand und der Aufwand bleibt überschaubar.

Kriterium	Verkauf	Weitervermietung
Liquidität	Einmaliger Kapitalzufluss	Laufende, aber begrenzte Einnahmen
Steuerliche Belastung	Spekulationssteuer entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (bei Eigennutzung auch früher)	Mieteinkünfte voll steuerpflichtig
Aufwand	Einmaliger Prozess	Dauerhafter Verwaltungsaufwand
Marktrisiko	Realisierter Preis heute	Abhängig von künftiger Preisentwicklung
Energetischer Aufwand	Energieausweis erforderlich	Energieausweis bei Neuvermietung Pflicht; GEG-Anforderungen steigen

Was das Gebäudeenergiegesetz jetzt konkret bedeutet

Seit dem 30. Juni 2026 müssen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt haben – darunter Frankfurt am Main und Hanau. Sobald diese Planung veröffentlicht ist, gilt: Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. (Quelle)

Für Eigentümer, die eine ältere Heizung im Bestand haben und vermieten wollen, bedeutet das: Bei einem Heizungstausch entstehen erhebliche Investitionskosten, die sich auf die Wirtschaftlichkeit der Vermietung direkt auswirken. Wer jetzt verkauft, übergibt diese Investitionsentscheidung an den Käufer – muss sie aber transparent offenlegen.

Der neue Energieausweis: Pflicht ab Mai 2026

Ebenfalls neu: Seit Mai 2026 gilt EU-weit eine einheitliche Bewertungsskala für Energieausweise – von A (sehr gut) bis G (sehr schlecht). Die bisherige Skala von A+ bis H ist ungültig. Rund 30 Millionen Immobilien in Deutschland sind davon betroffen. (Quelle)

Für Verkauf und Neuvermietung gilt: Wer eine Immobilie anbietet – ob zum Kauf oder zur Miete – benötigt zwingend einen Energieausweis nach der neuen EU-Skala. Ein noch gültiger Ausweis im alten Format reicht nicht mehr aus. Das ist kein bürokratischer Nebenaspekt: Die neue Einstufung beeinflusst, wie Kaufinteressenten und Mieter die Immobilie einschätzen – und was sie bereit sind zu zahlen.

Wann der Verkauf die stärkere Option ist

Drei Konstellationen sprechen für einen Verkauf jetzt:

Haltedauer über zehn Jahre – Die Spekulationsfrist ist abgelaufen, ein Gewinn ist steuerfrei (außer bei Ferienwohnungen oder gewerblicher Nutzung).
Investitionsstau beim Gebäude – Heizung, Dach oder Fenster sind erneuerungsbedürftig. Der Marktpreis reflektiert das zwar, aber ein Verkauf jetzt vermeidet den Eigenaufwand der Sanierung.
Persönliche Liquiditätsziele – Wer das gebundene Kapital für eine andere Investition, die eigene Altersvorsorge oder die Entschuldung benötigt, profitiert von einem Verkauf deutlich mehr als von laufenden Mieteinnahmen mit überschaubarer Nettorendite.

Wann das Halten die bessere Wahl ist

Gegenüber dem Verkauf hat die Vermietung dann die Oberhand, wenn die Immobilie energetisch gut aufgestellt ist (Klasse A bis C nach neuer Skala), die Lage eine kontinuierliche Mietnachfrage sicherstellt – wie etwa in Frankfurt, Hanau oder Maintal – und der Eigentümer den Verwaltungsaufwand entweder selbst tragen oder professionell delegieren kann.

Entscheidend ist dabei die realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts. Wer nicht weiß, was die Immobilie heute tatsächlich einbringen würde, entscheidet im Blindflug – egal ob er verkaufen oder halten will.

„Herr Poth war uns während der Verkaufsphase ein sehr angenehmer, zuverlässiger und hilfsbereiter Berater."
Rita Wenz, Immobilienverkauf

Der konkrete nächste Schritt

Bevor die Entscheidung fällt – vermieten oder verkaufen – steht eine belastbare Zahl: der aktuelle Marktwert der Immobilie. Jessica und Christoph Poth von JMP Immobilien ermitteln diesen kostenlos und unverbindlich für Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet und Main-Kinzig-Kreis. Die Antwort kommt in der Regel innerhalb von 24 Stunden.

Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen unter jmp-immobilien.de/bewertung oder anrufen: 06184 · 95 22 318.

Quellen

Bild: KI-generiert

Vermieten oder verkaufen? Was Eigentümer im Herbst 2026 konkret abwägen sollten