WEG-Reform 2026: Was Eigentümer in Gemeinschaften jetzt konkret einplanen müssen
WEG-Reform, Instandhaltungsrücklage, privilegierte Maßnahmen: Was Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften 2026 konkret einkalkulieren müssen.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, kennt das Gefühl: Die Eigentümerversammlung beschließt eine Sanierung, aber Einzelne blockieren. Oder umgekehrt – man selbst will modernisieren, die Mehrheit verhindert es. Seit der WEG-Reform 2020 und den schrittweise nachgezogenen Regelungen hat sich die Rechtslage für Wohnungseigentümergemeinschaften erheblich verändert. Für Eigentümer, die 2026 kaufen, verkaufen oder sanieren wollen, ist ein klares Bild dieser Regeln keine Formalie, sondern eine konkrete Kalkulationsgrundlage.
Was die WEG-Reform im Kern verändert hat
Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes aus 2020 trat vollständig in Kraft und hat seitdem die Entscheidungsarchitektur in Gemeinschaften grundlegend neu geordnet. Der wichtigste Systemwechsel: Beschlüsse über bauliche Veränderungen sind nun mit einfacher Mehrheit möglich – nicht mehr wie früher mit Allstimmigkeit oder qualifizierter Mehrheit. Das klingt nach Vereinfachung, hat aber eine direkte finanzielle Konsequenz: Wer nicht zustimmt, muss nicht zahlen – profitiert aber auch nicht von der Maßnahme und darf sie zunächst nicht nutzen.
Für den Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet das: Ein neuer Eigentümer übernimmt nicht nur die Wohnung, sondern auch alle laufenden und beschlossenen Maßnahmen der Gemeinschaft – einschließlich etwaiger Sonderumlagen, die bereits beschlossen, aber noch nicht abgerufen wurden.
Instandhaltungsrücklage: Was gesetzlich gilt – und was oft fehlt
Eine der folgenreichsten Regelungen betrifft die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage). Gesetzlich ist ihre Bildung Pflicht – eine konkrete Mindesthöhe schreibt das WEG selbst nicht vor. In der Praxis orientieren sich viele Gemeinschaften an der sogenannten Petersschen Formel: 0,8 bis 1,0 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr als grober Richtwert. Bei einem Gebäude mit einem Substanzwert von 1,5 Millionen Euro wäre das eine jährliche Rücklage von 12.000 bis 15.000 Euro – verteilt auf alle Wohneinheiten nach Miteigentumsanteil.
In der Realität liegt die tatsächlich angesammelte Rücklage oft weit darunter. Das Bundesministerium für Wohnen hat in Erhebungen wiederholt auf unterfinanzierte Rücklagen hingewiesen, besonders in Bestandsgebäuden der 1970er- und 1980er-Jahre. Wer dort eine Wohnung kauft, sollte einkalkulieren, dass in den ersten Jahren nach dem Erwerb Sonderumlagen für aufgeschobene Instandhaltung fällig werden können.
Privilegierte Maßnahmen: Was einzelne Eigentümer auf eigene Kosten durchsetzen können
Seit der Reform haben einzelne Eigentümer das Recht, bestimmte Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen – auch wenn die Gemeinschaft keinen Beschluss fasst. Diese sogenannten privilegierten Maßnahmen umfassen:
- Barrierefreier Umbau der eigenen Wohnung und des Zugangs dazu
- Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (Wallbox)
- Einbruchschutzmaßnahmen
- Glasfaser- und Breitbandanschluss
Das Recht auf Durchführung besteht – aber die Gemeinschaft darf die Ausführungsart mitbestimmen. Wer eine Wallbox installieren will, benötigt keinen Beschluss der Gemeinschaft mehr, muss aber das konkrete Vorgehen abstimmen lassen. Diese Regelung ist in der Praxis oft Streitpunkt, weil die Grenze zwischen „Ausführungsart" und „grundsätzlicher Ablehnung" nicht immer eindeutig ist.
Verwalterbestellung und Selbstverwaltung – was 2026 gilt
Kleine Gemeinschaften können seit 2020 einfacher auf einen professionellen Verwalter verzichten und sich selbst verwalten. Der Gesetzgeber hat die Schwelle dafür gesenkt: Bei Gemeinschaften mit bis zu acht Sondereigentumsrechten ist die Selbstverwaltung auch ohne externen Verwalter möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen. Für größere Gemeinschaften bleibt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters die Regel – das IHK-Zertifikat nach § 26a WEG ist seit 2023 für neu bestellte Verwalter Pflicht, Bestandsverwalter hatten eine Übergangsfrist bis Ende 2022.
| Gemeinschaftsgröße | Verwalter notwendig? | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bis 8 Einheiten | Nein (mit Einstimmigkeit) | Selbstverwaltung möglich |
| Ab 9 Einheiten | In der Regel ja | Zertifizierter Verwalter empfohlen / Pflicht bei Neubestellung |
| Alle Größen | – | Verwalter kann per Beschluss mit einfacher Mehrheit abberufen werden |
Energetische Sanierung in der WEG: Wo das GModG hineinspielt
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 in Kraft ist, entfällt die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ersatzlos. Immobilien in einer 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung in Langenselbold können davon ebenso betroffen sein wie Häuser: Wird in einer WEG die Heizanlage getauscht, liegt die Entscheidung bei der Eigentümerversammlung – mit einfacher Mehrheit. Der einzelne Eigentümer kann die Entscheidung nicht allein treffen, trägt aber seinen Anteil an den Kosten nach Miteigentumsanteil.
Hinzu kommt die Bio-Treppe nach § 43 GModG: Neu eingebaute Gas- oder Ölheizungen müssen ab 2029 einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe einsetzen – 10 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040. Für WEGs, die heute eine Gasheizung beschließen, bedeutet das: Die laufenden Betriebskosten werden ab 2029 schrittweise steigen. Das sollte in die Wirtschaftsplanung der Gemeinschaft einfließen. Immobilien in Baugrundstueck Riedstadt Goddelau lohnt sich dieselbe Überlegung schon in der Planungsphase: Welche Heizlösung trägt langfristig – auch unter den neuen Anforderungen? (Quelle: BMWSB, GModG Okt. 2026)
Was das für Käufer und Verkäufer konkret bedeutet
Wer eine Eigentumswohnung verkauft, sollte den potenziellen Käufer aktiv mit den Unterlagen der WEG versorgen: aktuelle Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Rücklage. Fehlende oder lückenhafte Unterlagen verzögern erfahrungsgemäß den Verkaufsprozess und können Kaufpreisverhandlungen beeinflussen.
Wer kauft, sollte nicht nur auf den Quadratmeterpreis schauen, sondern auf die finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft. Eine Rücklage von 500 Euro bei einem Altbau mit sanierungsbedürftiger Fassade ist ein anderes Risikoprofil als eine gut dotierte Rücklage in einem Gebäude von 2010. Dieser Unterschied spiegelt sich früher oder später im tatsächlichen Eigentumsaufwand wider – und damit auch im Wiederverkaufswert.
Der nächste Schritt
Ob Sie eine Eigentumswohnung verkaufen oder eine erwerben möchten: Die Bewertung muss den Zustand der Gemeinschaft mitdenken – nicht nur den der einzelnen Wohnung. JMP Immobilien begleitet Sie von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin. Erfahren Sie kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.
Quellen
Bild: KI-generiert