Einliegerwohnung vermieten: Was steuerlich gilt – und was Eigentümer vorher klären sollten
Einliegerwohnung vermieten: Was die 66-%-Grenze bedeutet, wann Spekulationssteuer anfällt – und welche Punkte Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet vorher klären sollten.
Zwei Wohneinheiten, ein Dach – und eine Steuererklärung, die es in sich hat
Rund 2,5 Millionen Einliegerwohnungen gibt es in Deutschland, schätzt das Statistische Bundesamt. Die meisten davon werden an Verwandte oder Bekannte vermietet – oft zu einem Preis, der gut gemeint, aber steuerlich heikel ist. Ob eine Einliegerwohnung tatsächlich steuerliche Vorteile bringt, hängt von drei Faktoren ab: der Miethöhe, der Art der Nutzung und dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander. Wer das nicht vorab durchdenkt, riskiert, dass das Finanzamt Abzüge kürzt oder ganz ablehnt.
Was steuerlich erlaubt ist – und was das Finanzamt genau prüft
Wird die Einliegerwohnung entgeltlich vermietet, erzielt der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Das bedeutet: Alle Einnahmen sind steuerpflichtig, aber gleichzeitig können die anteiligen Werbungskosten – also Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltungskosten – gegengerechnet werden. Der Anteil richtet sich nach dem Verhältnis der Wohnflächen: Beträgt die Einliegerwohnung 30 Prozent der gesamten Wohnfläche, sind 30 Prozent der Gesamtkosten als Werbungskosten abzugsfähig.
Wer das Haus noch finanziert, profitiert hier spürbar: Bei einem laufenden Darlehen über 400.000 Euro zu 4,5 Prozent effektiv fallen jährlich rund 18.000 Euro Zinsen an. 30 Prozent davon – also 5.400 Euro – wären steuerlich direkt absetzbar. Dazu kommen Abschreibungen (AfA) von 2 Prozent jährlich auf den anteiligen Gebäudewert sowie Kosten für Instandhaltung des vermieteten Bereichs.
Die Miethöhe entscheidet – nicht nur über die Rendite
Hier liegt der häufigste Fehler: Wer die Einliegerwohnung an ein Familienmitglied für symbolische 200 Euro im Monat vermietet, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete 800 Euro beträgt, verliert steuerlich erheblich. Das Finanzamt prüft seit Jahren konsequent, ob die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete erreicht.
Im Raum Hanau und dem Main-Kinzig-Kreis liegen ortsübliche Mieten für kleinere Wohneinheiten je nach Lage und Ausstattung zwischen 9 und 13 Euro pro Quadratmeter (Stand: Mietspiegelregion, 2026). Für eine 60-Quadratmeter-Einliegerwohnung würde das eine ortsübliche Miete von rund 600 bis 780 Euro bedeuten – die kritische Untergrenze liegt damit bei 396 bis 515 Euro. Wer darunter vermietet, muss mit einer anteiligen Kürzung rechnen.
Eigennutzung und Vermietung im Wechsel – was das auslöst
Einige Eigentümer nutzen die Einliegerwohnung zeitweise selbst – etwa wenn Gäste kommen – und vermieten sie nur für einen Teil des Jahres. Das klingt flexibel, ist steuerlich aber anspruchsvoll.
| Nutzungsart | Steuerliche Behandlung | Werbungskostenabzug |
|---|---|---|
| Dauervermietung (ganzes Jahr) | Volle Einkünfte aus V+V, anteilig nach Fläche | Vollständig anteilig abzugsfähig |
| Teilvermietung (z. B. 8 Monate) | Nur Einnahmen der Vermietungszeit steuerpflichtig | Nur zeitanteilig abzugsfähig (8/12) |
| Ausschließliche Eigennutzung | Keine Einkünfte aus V+V | Kein Werbungskostenabzug möglich |
| Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) | Einkünfte aus V+V oder Gewerbebetrieb – je nach Umfang | Abzug nur bei tatsächlicher Vermietungsabsicht nachweisbar |
Wechselt die Nutzung häufig, verlangt das Finanzamt in der Regel eine klare Dokumentation: Mietvertrag, Überweisungsbelege, Abrechnungen. Fehlt diese Dokumentation, kann die Vermietungsabsicht angezweifelt werden – mit der Folge, dass keine Werbungskosten anerkannt werden.
Spekulationssteuer und Einliegerwohnung: der oft übersehene Zusammenhang
Wer sein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer (§ 23 EStG). Für selbst genutzten Wohnraum gilt eine Ausnahme: Wer im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hat, ist steuerfrei. Diese Ausnahme gilt aber nur für den selbst genutzten Teil.
Wurde die Einliegerwohnung in diesen drei Jahren vermietet, fällt auf den anteiligen Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an – selbst wenn das restliche Haus steuerfrei bleibt. Bei einem Gesamtgewinn von 200.000 Euro und einem Flächenanteil der Einliegerwohnung von 30 Prozent wären das steuerpflichtige 60.000 Euro. Je nach persönlichem Einkommensteuersatz zwischen 25 und 42 Prozent eine Steuerbelastung von 15.000 bis 25.200 Euro, die viele Eigentümer nicht einkalkuliert haben.
Was beim Mietvertrag konkret beachtet werden muss
Verwandtschaftliche Vermietung ist steuerlich nur anerkannt, wenn sie einem Fremdvergleich standhält. Das bedeutet: Der Mietvertrag muss schriftlich geschlossen sein, eine ortsübliche Miete (mindestens 66 Prozent) vereinbaren, regelmäßig tatsächlich gezahlt und überwiesen werden – Barzahlungen ohne Beleg sind problematisch – sowie klare Nebenkostenvereinbarungen enthalten.
- Schriftlicher Mietvertrag mit allen wesentlichen Klauseln
- Miete per Überweisung, nicht in bar
- Miethöhe mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen und aufbewahren
- Mietanpassungen bei deutlicher Marktveränderung dokumentieren
Was Eigentümer vor dem ersten Mieter klären sollten
Die steuerliche Seite ist das eine – die praktische das andere. Bevor die Einliegerwohnung vermietet wird, lohnt ein Blick auf folgende Punkte:
- Separate Zugänge
- Haben Einliegerwohnung und Haupthaus getrennte Eingänge? Das ist keine rechtliche Pflicht, schützt aber beide Parteien und ist für die steuerliche Abgrenzung hilfreich.
- Energieausweis
- Seit der verschärften Pflicht ab Mai 2026 muss der Energieausweis bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden – auch bei Einliegerwohnungen. Fehlt er, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.
- Bauliche Genehmigung
- Wurde die Einliegerwohnung nachträglich ausgebaut, muss eine Baugenehmigung vorliegen. Ohne Genehmigung besteht bei einem späteren Verkauf Haftungsrisiko.
- Mietpreisbremse
- In Hessen gilt die Mietpreisbremse in bestimmten Gemeinden – die Rechtslage ist derzeit im Fluss (Urteil AG Frankfurt vom 10.06.2026). Vor der Erstvermarktung ist eine aktuelle Prüfung sinnvoll.
Was das für Eigentümer im Rhein-Main-Gebiet konkret bedeutet
In der Region zwischen Hanau, Gelnhausen und Frankfurt sind Einliegerwohnungen in freistehenden Einfamilienhäusern häufig. Das Wertsteigerungspotenzial durch eine gute Vermietung ist real – und die steuerlichen Vorteile auch. Aber sie greifen nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen: Miethöhe, Vertrag, Dokumentation und die Auswirkung auf den späteren Verkaufserlös müssen von Anfang an mitgedacht werden.
Wer das Haus irgendwann verkaufen möchte, sollte auch schon beim Start der Vermietung wissen, was eine laufende Mieteinnahme für den Verkaufsprozess bedeutet – denn vermietete Einheiten erfordern andere Vermarktungsstrategien als frei stehende Objekte.
„Herr Poth war uns während der Verkaufsphase ein sehr angenehmer, zuverlässiger und hilfsbereiter Berater."
Rita Wenz, Immobilienverkauf
Erfahren Sie jetzt kostenlos und unverbindlich, was Ihre Immobilie wert ist – einfach online anfragen oder anrufen: 06184 · 95 22 318.
Weiterlesen: Vermieten oder verkaufen? Was Eigentümer im Herbst 2026 konkret abwägen sollten · Wenn das Haus das Ersparte ist: Was Eigentümer über gebundenes Kapital und ihre Optionen wissen sollten
Bild: KI-generiert