Immobilienkauf unter Geschwistern: Was passiert, wenn der Kaufpreis unter dem Marktwert liegt?

Ein Geschwisterkind verkauft dem anderen das geerbte Elternhaus – 80.000 Euro unter dem Marktwert, weil man sich einig ist und keine fremden Käufer ins Spiel bringen will. Was wie ein großzügiger Familienakt aussieht, löst beim Finanzamt automatisch Prüfungen aus. Der verbilligte Kaufpreis gilt steuerrechtlich als gemischte Schenkung – mit konkreten Folgen für Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und im schlimmsten Fall für die spätere Spekulationsfrist.

Was ist eine gemischte Schenkung – und warum greift sie hier?

Liegt der vereinbarte Kaufpreis unter dem Verkehrswert der Immobilie, teilt das Finanzamt den Vorgang in zwei rechtlich verschiedene Teile auf. Den entgeltlichen Teil – also das, was tatsächlich gezahlt wird – behandelt es als Kauf. Den unentgeltlichen Teil – also die Differenz zum Verkehrswert – behandelt es als Schenkung. Dieser Mechanismus heißt gemischte Schenkung (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).

Ob Schenkungsteuer tatsächlich fällig wird, hängt vom persönlichen Freibetrag ab. Geschwister fallen in Steuerklasse II des ErbStG mit einem Freibetrag von lediglich 20.000 Euro. Das klingt nach wenig – und ist es auch. Wer unter Geschwistern eine Immobilie stark verbilligt überträgt, überschreitet diesen Freibetrag mit hoher Wahrscheinlichkeit.

Steuerklasse II: Warum Geschwister besonders genau hinschauen müssen

Das Schenkungsteuerrecht unterscheidet nach dem Verwandtschaftsgrad. Während Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro genießen, gilt für Geschwister und deren Kinder die deutlich ungünstigere Steuerklasse II – mit dem bereits genannten Freibetrag von 20.000 Euro und Steuersätzen je nach Schenkungshöhe.

Quelle: § 19 ErbStG (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, Stand 2026).

Im Beispiel von oben wären nach Abzug des Freibetrags 60.000 Euro steuerpflichtig – das ergibt eine Schenkungsteuer von 9.000 Euro, die der beschenkten Schwester in Rechnung gestellt wird. Je größer der Abschlag vom Marktwert, desto höher die Steuer.

Grunderwerbsteuer: Was viele Geschwister übersehen

Schenkung zwischen Geschwistern ist nicht von der Grunderwerbsteuer befreit. Das ist ein häufiges Missverständnis. Die Befreiung nach § 3 Nr. 4 Grunderwerbsteuergesetz gilt nur für Erwerbe zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern sowie in gerader Linie (Eltern–Kind, Großeltern–Enkel) – nicht für Seitenverwandte wie Geschwister.

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Wird der Kaufvertrag über 400.000 Euro geschlossen, fallen 24.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Selbst wenn das Finanzamt später einen Schenkungsanteil feststellt, ändert das nichts am bereits entstandenen Grunderwerbsteueranspruch auf den vereinbarten Preis.

Die Spekulationsfrist: Wenn der verbilligte Kauf später teuer wird

Wer eine Immobilie kauft und sie innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer (§ 23 EStG). Was viele bei Familiengeschäften nicht bedenken: Der verbilligte Einstiegspreis beeinflusst direkt die spätere Steuerlast.

Kauft die Schwester das Haus für 400.000 Euro statt für den Marktwert von 480.000 Euro, ist ihre Anschaffungskostenbasis entsprechend niedriger. Verkauft sie das Haus sieben Jahre später für 520.000 Euro, berechnet sich der steuerpflichtige Gewinn aus 520.000 Euro minus 400.000 Euro – also 120.000 Euro. Hätte sie zum vollen Preis gekauft, wären es nur 40.000 Euro gewesen. Der Preisnachlass heute kann die Steuerlast morgen erhöhen.

Was Verkäufer-Geschwister beachten sollten

Auch die verkaufende Seite hat steuerliche Überlegungen anzustellen. Liegt der Verkaufspreis unter dem Einstandspreis des Verkäufers (etwa weil er selbst teurer gekauft hatte), entsteht ein Verlust – der steuerlich nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnet werden kann, nicht mit gewöhnlichen Einkünften.

Hatte der Verkäufer die Immobilie geerbt, gilt als Anschaffungszeitpunkt der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser – sofern keine Unterbrechung vorliegt. Liegt dieser Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf für den erbenden Geschwisterteil ohnehin steuerfrei, egal zu welchem Preis er verkauft.

Was vor dem Notartermin geklärt sein sollte

Eine gemischte Schenkung unter Geschwistern ist rechtlich möglich – sie erfordert aber Vorbereitung. Diese Punkte sollten vor der Beurkundung geprüft sein:

• Gutachterlicher Verkehrswert der Immobilie: Ohne belastbare Wertermittlung fehlt die Grundlage für die steuerliche Einordnung.
• Schenkungsteuerpflicht berechnen: Differenz zum Verkehrswert abzüglich Freibetrag von 20.000 Euro, Steuersatz Klasse II anwenden.
• Grunderwerbsteuer auf den tatsächlichen Kaufpreis einkalkulieren (in Hessen 6 %).
• Spekulationsfrist für beide Seiten prüfen – Einstiegsdatum, Nutzungshistorie, geplante Haltedauer.
• Steuerberater einbeziehen: Weder Makler noch Notar ersetzen die individuelle steuerliche Beratung in einem solchen Familiengeschäft.

Wer den Kaufpreis in mehreren Tranchen zahlt oder die Schenkung ausdrücklich im Notarvertrag ausweist, kann die steuerliche Transparenz erhöhen – das schützt beide Seiten bei späteren Betriebsprüfungen oder Erbfällen.

Was ein zu niedriger Preis im Grundbuch bedeutet

Banken orientieren sich bei der Finanzierung am beurkundeten Kaufpreis. Liegt er deutlich unter dem Marktwert, kann das auf den ersten Blick wie ein Eigenkapitalvorteil wirken – die Bank finanziert scheinbar weniger als die Immobilie wert ist. Doch viele Kreditinstitute bewerten die Beleihung intern am Marktwert und fordern dennoch den üblichen Eigenkapitalanteil. Günstig ist das nur dann, wenn die Bank tatsächlich den Marktwert als Beleihungsgrundlage nimmt – das muss im Einzelfall verhandelt werden.

Fazit

Ein Immobilienkauf unter Geschwistern unter Marktwert ist kein steuerfreier Gefallen. Er löst Schenkungsteuer aus, lässt die Grunderwerbsteuer unberührt und beeinflusst die spätere Spekulationssteuer. Wer die Abläufe kennt, kann trotzdem gestalten – mit einer sauberen Wertermittlung als Basis.

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Quellen

• § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG – Schenkung unter Lebenden
• § 19 ErbStG – Steuersätze Schenkungsteuer
• § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Besteuerung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (Spekulationsfrist)

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